Аналитики оценили, когда ставки по ипотеке могут опуститься до 15%

Для оживления спроса на рынке ипотеки ставки должны опуститься до 14–15%, при ставках на уровне 10% может начаться ажиотаж, считают эксперты

Заметное оживление спроса на ипотеку возможно при снижении ставок по ипотеке до 14–15% годовых, к таким значениям они смогут вернуться не раньше 2026 года, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

21 марта ЦБ в третий раз подряд оставил ключевую ставку на уровне 21%. Несмотря на сохранение ключевой на прежнем уровне, ипотечные кредиты продолжат дешеветь, ставки по ним будут снижаться в пределах 1–1,5 п.п., считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Однако небольшое снижение стоимости ипотеки на динамике спроса особо не отразится, поскольку ставки по кредитам все равно пока остаются заградительными, отмечают аналитики.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по состоянию на 23 марта средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 27,92%, на вторичное жилье — 28,41%.

«Этого будет недостаточно для активного оживления спроса. Ставки должны дойти до уровня 15% и ниже, чтобы население вновь стало активнее брать ипотечные кредиты», — считает директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее мнению, произойти это может не раньше 2026 года.

Похожую точку зрения высказал главный аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов: «Для более или менее заметной активизации рыночной ипотеки ставки по ней должны опуститься в район 15%», — сказал Додонов. «Какие-то сроки сейчас трудно назвать, но произойдет это явно не в этом году. Очень многое будет зависеть от траектории монетарной политики в стране», — уточнил аналитик «Финама».

По мнению завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александра Цыганова, при ставках 14–15% на рынке будет заметное оживление выдач, а при ставках ниже 10% — уже серьезный спрос с элементами ажиотажа. «То есть ставки должны опуститься более чем на 10 п.п. от текущих значений. Но когда они дойдут до такого уровня, пока сказать сложно, поскольку сейчас ключевая ставка отражает не только экономику, но и политику, и геополитику», — отметил Александр Цыганов. Однако маловероятно, что ипотека под 14–15% будет доступна в этом году, уточнил эксперт.

При каких ставках ипотека невыгодна

В целом рыночная ипотека по ставкам выше 10–12% экономически невыгодна и может пригодиться только отдельным категориям граждан для кратковременного рефинансирования при улучшении жилищных условий, отметил старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин.

«Возьмем простой пример со средним сроком ипотеки 25 лет и ставкой 15% — в таком случае клиент с учетом процентов и страхования оплатит четырехкратную стоимость квартиры, но получит только одну квартиру. При ставке 20% за тот же срок придется «оплатить» более чем пять квартир вместо одной», — привел расчеты Иван Уклеин.

По его словам, текущие ставки, доходящие до 30%, долго не продержатся, поэтому определенный пласт клиентов берет ипотеку, надеясь на последующее рефинансирование по более низкой ставке или на досрочное погашение (например, за счет продажи другой недвижимости).

Но когда ставки по ипотеке вернутся к 10–12%, пока сказать сложно, продолжил представитель «Эксперт РА». «В среднесрочном прогнозе ЦБ таких ставок по ипотеке даже в 2026 году не просматривается», — отметил он. Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, в 2025 году средняя ключевая ставка составит 19–22%. В 2026 году — 13–14%, а в 2027 году — 7,5–8,5%.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы платить ипотеку
Согласно расчетам «РБК-Недвижимости», чтобы жителю мегаполиса на рыночных условиях получить кредит на покупку двухкомнатной квартиры в новостройке, сейчас нужно зарабатывать по 170–528 тыс. руб. в месяц.

Среди миллионников самые высокие требования к зарплате для одобрения ипотеки на двушку в новостройке: 527,9 тыс. руб. — в Москве, где средняя двухкомнатная квартира в строящемся доме стоит 19,39 млн руб. В топ-3 также вошли Санкт-Петербург и Казань, где для оплаты ипотеки за двушку нужно зарабатывать 413,9 тыс. руб. и 320,5 тыс. руб. соответственно.

Источник: РБК