Ипотека «для народа»

Объемы средств, которые выделяются федеральной и региональными властями на поддержку ипотечного кредитования для бюджетников, молодых семей и других категорий граждан, в последние годы увеличиваются в разы. Итоги реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье ? гражданам России» в 2006 году недавно подвели в Министерстве регионального развития. Если верить этим цифрам, то практически во всех регионах СФО по сравнению с 2005 годом наблюдается рост объемов бюджетной поддержки в кредитовании покупки жилья. Между тем многие аналитики скептически относятся к понятию «социальная ипотека», считая «доступное жилье» утопией. Несмотря на небольшие объемы социальной ипотеки, эксперты прогнозируют ее рост. Фото Михаила ПЕРИКОВАПо данным Министерства регионального развития РФ, в рамках реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье ? гражданам России» в десятку лучших субъектов Федерации, которым удалось за год ввести более 1 млн кв. м жилья, из СФО вошла только Новосибирская область. Близкие к новосибирским показатели у Омской области ? 906 тыс. кв. м, Красноярского края ? 856 тыс. кв. м. Меньше всего введено жилья в Иркутской области ? около 250 тыс. кв. м. Объемы ипотечного кредитования ? как обычного коммерческого, так и льготного, или социального, ? в СФО, как и в целом по России, увеличиваются с каждым годом. Оценить в цифровом эквиваленте, сколько процентов социальная ипотека (то есть объемы господдержки при ипотечном кредитовании) составляет от общего объема всей жилищных кредитов, непросто. В настоящее время еще нет единой методики учета этих данных, и в каждом регионе они являются составляющей совершенно разных показателей. Например, в Новосибирской области в 2006 году, по данным обладминистрации, было выдано 2,9 млрд рублей ипотечных кредитов (это итоговая сумма по 26 банкам), а по данным ЦБ РФ по Новосибирской области, общий объем ипотеки составил 7,7 млрд рублей (учитывались все кредитные организации, АИЖК и т. д.). В 2006 году на поддержку работников бюджетной сферы, госслужащих, сельских работников и других категорий граждан в Новосибирской области выделено 205 млн рублей (650 семей); молодым семьям оказали поддержку при покупке квартир в размере 248,2 млн рублей (690 семей). Соответственно, в целом господдержка по ипотеке в 2006 году составила 453 млн рублей, или 5,8% от общего объема ипотеки. Похожий «баланс сил» наблюдается и в Алтайском крае ? социальная ипотека составляет 400 млн, или около 5% от общих 8,1 млрд рублей. В Омской области выделено на поддержку ипотечного кредитования 170 млн рублей, или 3,4% от общего объема ипотеки (4,9 млрд). В среднем в Сибири социальная ипотека занимает 3?6% от общего объема ипотечного кредитования. Лучше всего в Сибири программа социальной ипотеки развита для молодых семей. Лидером по количеству кредитов, предоставленных этой категории в 2006 году, является Кемеровская область. Здесь 1352 молодые семьи взяли ипотеку по льготным условиям либо с компенсацией процентов. Это более чем в два раза больше, чем планировалось по соглашению между местными властями и Минрегионразвития в рамках нацпроекта «Доступное жилье». В Красноярском крае улучшили свои жилищные условия 805 семей (по соглашению ? 709), в Новосибирской области ? 773 семьи (593), в Омской ? 464 (464), в Томской ? 306 (242), Алтайском крае ? 406 семей (планировалось ? 350). Аутсайдером стала Иркутская область: соглашение по нацпроекту в регионе выполнено только на 21,8%: только 127 молодых семей из 583 получили жилье на льготных условиях. В этом году в Иркутске планируется увеличивать объемы помощи молодым семьям, особенный акцент будет делаться на работников сельскохозяйственного сектора. По иным направлениям проекта «Доступное жилье», в частности, предоставлению льгот другим категориям граждан (например, бюджетникам), все менее радужно. В Красноярском крае, Омской, Томской, Иркутской, Кемеровской и Новосибирской областях план по предоставлению ипотеки по льготным условиям либо компенсации процентных ставок выполнен на 70?85%. В Алтайском крае это соотношение еще меньше ? 26,6%, то есть из запланированных 407 семей жилищные условия улучшили только 125. Социальная ипотека в регионах, как правило, реализуется через АИЖК, поэтому большинство условий кредитования идентично. Ставка ? не менее 11%, срок кредитования ? до 30 лет, возраст заемщика ? от 18 до 75 лет. Требования к заемщикам могут отличаться в плане первоначального взноса. Например, для приобретения жилья по ипотеке в Кемеровском АИЖК заемщик должен иметь личные средства для уплаты первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Однако в настоящее время рассматривается вопрос о снижении первоначального взноса: его размер будет напрямую зависеть от размера процентной ставки по кредиту. В Новосибирском АИЖК у заемщика должно быть не менее 10% от стоимости квартиры, но чем меньше первоначальный взнос, тем больше процентная ставка. Если заемные средства составляют от 70% до 90%, то ставка по кредиту будет 14%, если в долг берется сумма от 30% до 50% от общей стоимости квартиры, то тогда заемщик может рассчитывать на минимальные 11%. Однако рост интереса к ипотеке не только социальных заемщиков, но и всех категорий граждан привел к тому, что уже с конца 2005-го ? начала 2006 года АИЖК не в состоянии финансировать в полной мере поток имеющихся закладных. Множество кредитов выдано, но остается непрофинансированным. В такой ситуации агентство передает часть своих полномочий региональным структурам, банковским учреждениям, существенно изменив схему кредитования. В частности, бюджету и заемщикам такая ипотека обходится в общей сложности дороже, чем программа АИЖК «в чистом виде». Привлечение посредника приводит к тому, что процентная ставка вместо 11?14% становится равной 15%, и уже только часть этой ставки дотирует власть. Эксперты объясняют эту ситуацию расплывчато, например, тем, что, кроме финансовых мотивов, у власти есть еще какие-то другие. «Возможно, они хотят показать, что АИЖК работают, так как АИЖК в основном принадлежат местным властям. Но есть и еще один нюанс: при непогашении вовремя долга АИЖК, возможно, лояльнее поступят с клиентом, чем коммерческие банки», ? комментирует ситуацию независимый эксперт. Администрацией Новосибирской области для участия в федеральной подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» в 2006 году путем проведения отдельного тендера были выбраны Сибирский банк Сбербанка России, а также филиалы Банка Москвы и банка «Сибконтакт». ОАО «Инвестиционный банк «КИТ Финанс» является победителем конкурса на заключение соглашения по реализации мероприятий областной государственной целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2005?2010 годы». В каждом регионе Сибири реализуются еще и местные программы, которые коррелируются с предложением АИЖК. Например, в Красноярском крае действует краевая целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей». Ее участниками могут быть нуждающиеся в улучшении жилищных условий молодые семьи, возраст супругов в которых не превышает 30 лет, а также неполные семьи, состоящие из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более детей. Размер субсидии, которая предоставляется молодой семье в соответствии с подпрограммой, составляет не менее 35% средней стоимости жилья (10% ? за счет средств федерального бюджета, не менее 25% ? за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов) для молодых семей, не имеющих детей; 40% средней стоимости жилья (10% ? за счет средств федерального бюджета, не менее 30% ? за счет средств бюджетов субъектов РФ) ? для молодых семей, имеющих одного и более ребенка. К числу программ, реализующихся за счет средств красноярского краевого бюджета, также относятся краевая целевая социально-инвестиционная программа «Север на Юг ? 2005?2007», краевая целевая программа «Переселение жителей города Игарки» на 2006?2007 годы, краевая целевая программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Красноярском крае». Также в Красноярске за счет средств администрации компенсируются процентные ставки по ипотеке (от 1/3 до полного погашения процентной ставки в зависимости от количества детей в семье). Из средств местного бюджета в Омской области в строительство доступного жилья инвестировано 170 млн рублей. Уже потом дешевое жилье будет на льготных ипотечных условиях предоставляться бюджетникам (фактически они возьмут ипотеку под 0% и просто будут выплачивать стоимость квартиры). В Кемерове власти также выдают льготные кредиты на жилье, в 2006 году местные власти кредитовали таким образом более 2000 семей. В итоге при финансовой поддержке власти бюджетники и молодые семьи получают ипотеку в среднем под 3?5% годовых. Несмотря на небольшие объемы социальной ипотеки, эксперты прогнозируют ее рост. С ними солидарны и представители администраций на местах. Сейчас в некоторых регионах СФО есть конкретные планы по поддержке бюджетных программ. Предполагается, что в этом году льготное жилье в Кузбассе получат 2330 семей, или на 310 семей больше, чем в 2006 году. В число льготных получателей кредитов входит 22 категории граждан. Всего в 2007 году в Кузбассе планируется направить на жилищное строительство 18 млрд рублей из бюджета, что на 4 млрд рублей больше, чем в 2006 году. Это позволит сохранить темпы строительства (в 2006-м рост составил 25% к уровню предыдущего года) и довести объемы строительства до 1 млн кв. м жилья. В Алтайском крае на улучшение жилищных условий в этом году претендуют 827 молодых семей из 57 районов и 11 городов Алтайского края. В Красноярске также растет количество принятых заявок от тех, кому бюджет компенсирует часть процентов по ипотеке, а в Омске прогнозируют дальнейшее увеличение объемов инвестирования в строящееся доступное жилье. Опрошенные «КС» банкиры также говорят об интересе к социальной ипотеке. «Здесь вопрос не в текущих объемах, а в перспективности этого направления, ? отмечает региональный директор инвестиционного банка «КИТ Финанс« в Новосибирске Александр Сабаев. ? Решая социальные вопросы, мы обеспечиваем себе фронт работы и формируем дополнительный канал продаж». В банке «Сибконтакт» считают, что развитие социальной ипотеки является политическим вопросом. «Главное, чтобы выделялись средства, шлифовались программы. Но думаю, что доля социальной ипотеки будет возрастать», ? говорит начальник отдела по работе с клиентами банка «Сибконтакт» Нина Четверякова. Хотя эксперты и ожидают рост объемов социальной ипотеки, но сказать точно, на сколько процентов, они затрудняются. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков говорит о том, что если из бюджета каждого региона будет ежегодно выделяться хотя бы 10% на решение жилищных проблем, то ситуация может измениться коренным образом. «Но я вас уверяю, ни один регион на это не пойдет. Потому что у власти есть и другие приоритетные задачи. 10% бюджета направить на региональные программы, связанные с ипотекой, тем более социальной, означает, что деньги вернутся непонятно когда, и вернутся ли вообще. Поэтому для выделения средств из бюджета нужно иметь определенное политическое мужество», ? констатирует господин Дьячков. По мнению Сергея Дьячкова, наиболее перспективным будет развитие социальной ипотеки в сырьевых регионах, имеющих устойчивый профицит бюджета. Источник: «Континент Сибирь»