Изменения в семейной ипотеке: предложение жилья может вырасти в 13 раз

Сейчас в миллионниках дефицит предложения больших квартир, подходящих под условия семейной ипотеки. Рассказываем, как изменится доступность такого жилья, если программу скорректируют по обсуждаемому в Минфине предложению

Для комфортного проживания семей с двумя и более детьми годятся лишь больше квартиры — хотя бы от 60 кв. м. Однако в новостройках мегаполисов выбор таких вариантов, попадающих без дополнительных вложений под ныне действующие условия семейной ипотеки, не велик — менее 2,7 тыс. квартир на все 16 миллионников.

Если будет принят рассматриваемый сейчас Минфином вариант расширения программы семейной ипотеки, выбор резко увеличится — более чем до 34,1 тыс. больших квартир, подсчитала «РБК-Недвижимость». Ситуация улучшится абсолютно во всех мегаполисах, однако в одном из них несмотря на прирост подходящих вариантов, придется довольствовать менее чем десятью квартирами на всех местных жителей.

Что могут изменить
По ныне действующим условиям семейной ипотеки лимиты жилищных кредитов не зависят от габаритов приобретаемого жилья и количества детей в семье. Согласно одному из вариантов Минфина, в случае покупки квартир от 60 кв. м семьями с двумя детьми эти лимиты могут увеличить в полтора раза:

• с нынешних 12 млн руб. до 18 млн руб. — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
• c нынешних 6 млн руб. до 9 млн руб. — в остальных регионах России.

С учетом обязательного первоначального взноса 20%, который является одним из условий получения семейной ипотеки, это означает, что предельная стоимость квартир от 60 кв. м, доступных для льготной покупки без дополнительных затрат семьям с двумя детьми, возрастет:

• с 14,4 млн руб. (12 млн руб в ипотеку + 2,4 млн руб. первый взнос) до 21,6 млн руб. (18 млн в ипотеку + 3,6 млн руб. первый взнос) — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
• с 7,2 млн руб. (6 млн руб. в ипотеку + 1,2 млн руб. — первоначальный взнос) до 10,8 млн руб. (9 млн руб. в ипотеку + 1,8 млн руб. — первый взнос) — в остальных регионах России.

Проблема с большими квартирами в мегаполисах

На конец марта 2026 года в новостройках всех 16 мегаполисов России на продажу выставлено менее 2,7 тыс. квартир от 60 кв. м, подходящих под семейную ипотеку без дополнительных вложений. Или 0,9% всего предложения первичного жилья в миллионниках.

При этом в каждом четвертом российском мегаполисе квартир от 60 кв. м в подходящей под семейную ипотеку ценовой категории либо нет совсем, либо их можно пересчитать по пальцам одной руки. Такая ситуация, например, в Казани и Нижнем Новгороде (городах, занимающих второе и четвертое места по дороговизне жилья в новостройках мегаполисов), а также в Екатеринбурге и Красноярске, следует из данных аналитиков. Еще в трех мегаполисах (Перми, Омске и Челябинске) таких квартир не более 30 на каждый город, а в одном (Уфе) — менее 70.

Более 100 подходящих квартир — лишь в половине мегаполисов. При этом:

• За 700 квартир нужной ценовой категории немного переступает лишь один город — Санкт-Петербург. Здесь на квартиры от 60 кв. м приходится 2,2% всего предложения в новостройках.
• На втором месте по количеству подходящих вариантов — Самара с показателем 490 лотов. Она же является мегаполисом с самой большой долей квартир от 60 кв. м, попадающих под нынешние условия семейной ипотеки — 6,4% от всего предложения в местных новостройках.
• Третья — Москва с 482 квартирами. Однако в силу того, что новостроек в столице больше, чем в любом другом мегаполисе, это количество составляет лишь 1% от всего предложения в новостройках.

Как считали
Для подсчетов использованы данные о количестве квартир от 60 кв. м нужных ценовых категорий, которые предоставили аналитики системы мониторинга новостроек bnMAP.pro. Учтено предложение во всех новостройках мегаполисов, представленное в продаже на конец марта 2026 года.

Что изменится, если условия программы скорректируют

Если максимальный размер льготного кредита, который семьи с двумя и более детьми смогут взять на покупку квартиры от 60 кв. м, увеличат в 1,5 раза, выбор подходящего под программу большого жилья в мегаполисах расширится в 12 раз — с нынешних 2,7 тыс. квартир до более чем 34,1 тыс. квартир. А доля таких квартир в общем объеме предложения первичного жилья вырастет в 13 раз — с нынешних 0,9% до 12%.

Ситуация улучшится абсолютно во всех мегаполисах, однако изменения будут разными.

Самая высокая доля таких квартир окажется в трех мегаполисах:

• в Омске — почти до четверти предложения в новостройках, а в абсолютных показателях увеличение составит 18,8 раза. Правда, в этом миллионнике в продаже представлено мало новостроек, из-за чего объем подходящего под возможные новые условия квартир будет менее 490 лотов. Еще меньше квартир нужной ценовой категории и габаритов будет лишь в Нижнем Новгороде и Казани;
• в Краснодаре доля квартир, которые смогут подойти под новые условия, составит 20,6% от всего предложения в новостройках. Этот город может стать рекордсменом по количеству таких квартир среди всех миллионников. В нужный ценовой диапазон смогут войти почти 9,6 тыс. лотов от 60 кв. м — в 53,6 раза больше, чем сейчас;
• в Самаре показатель составит 19,6% всего предложения. При этом само количество таких квартир здесь увеличится лишь в 3,1 раза (до примерно 1,5 тыс. лотов), что является минимальным абсолютным ростом среди всех миллионников. Причина в том, что доля подходящих под семейную ипотеку квартир среди всего объема предложения здесь и сейчас самая большая из всех мегаполисов.

Еще в девяти мегаполисах доля квартир от 60 кв. м, которые смогут попасть под планируемое расширение семейной ипотеки, окажется в диапазоне 11–18% от всего предложения в новостройках. Это может произойти в Воронеже, Красноярске, Волгограде, Ростове-на-Дону, Челябинске, Перми, Уфе, Новосибирске и Екатеринбурге.

Где ситуация останется сложной

Квартиры, которые могут подойти под будущие расширенные условия семейной ипотеки, появятся и в тех городах, где сейчас они отсутствуют. Правда, их доля и их количество все-равно будут невелики. Например:

• в Казани в нужный ценовой диапазон попадет лишь девять квартир (или 0,1% от всего предложения в новостройках);
• в Нижнем Новгороде — менее 250 квартир (4% предложения).

В Москве и Санкт-Петербурге, даже несмотря на особые условия по размеру кредита по семейной ипотеке, доля походящих квартир в нужной ценовой категории будет меньше, чем по всем миллионникам в среднем:

• в Москве она может составить 4,7% от всего первичного предложения или почти 2,3 тыс. квартир (рост в 4,7 раза по сравнению с нынешним количеством);
• в Санкт-Петербурге — 7,9% от всех квартир в новостройках. Количество таких квартир может достичь почти 2,6 тыс. лотов, что в 3,6 раза больше, чем сейчас.

Другие варианты изменения семейной ипотеки

Увеличение лимитов кредитов по семейной ипотеке в случае покупки квартир от 60 кв. м семьями с двумя и более детьми — не единственно возможный вариант изменения этой льготной программы. Как пояснил вице-премьер Марат Хуснуллин, правительство сейчас рассматривает еще несколько предложений. Среди них:

повышение лимита для всех кредитов (вне зависимости от габаритов квартир) с 6 млн руб. до 8 млн руб. для большинства регионов;
а также — введение дифференцированного подхода к условиям программы: чем больше детей, тем ниже ставка по семейной ипотеке.

Источник: РБК Недвижимость