Как продать квартиру в ипотеке?

Можно ли продать квартиру, взятую по ипотеке? С ростом количества выданных в Красноярске ипотечных кредитов, растет и число тех, для кого ответ на этот вопрос очень актуален. Банки уверяют, что клиент в случае необходимости без проблем сможет получить на него положительный ответ. Действительно ли это так? Как поступать, если возникла необходимость продать ипотечную квартиру? Мировая практика показывает, что продажи квартир из-под банковского залога относятся к форс-мажорным обстоятельствам и не носят массового характера. И хотя ипотека у нас развивается бурно (за 2006 год в крае было выдано около 3500 ипотечных кредитов) большинство красноярских риэлтеров еще не имеют большого опыта оформления сделок по продаже квартир, находящихся в ипотеке. — Мы пока с такими случаями не сталкивались, — говорит директор АН «Мастер» Тамара БАБКИНА. — Но думаю, что это дело времени. Поэтому мы уже сейчас готовимся к тому, чтобы предложить клиенту, у которого возникнет такая потребность, подходящие варианты. ВОТ КАК БЫВАЕТ Типичные причины, по которым обычно продают заложенную квартиру ? изменения жизненной ситуации (брак, рождение ребенка). Изменения эти зачастую бывают непредвиденными, и тогда заемщик решается продать имеющуюся квартиру и вложить деньги, например, в улучшение жилищных условий. Кроме того, купленная по ипотеке квартира может оказаться просто ненужной в связи с переездом в другой город или регион. Или же на клиента свалится радость в виде карьерного роста, и тогда он проявит закономерное желание изменить место жительства. Существует и неприятная причина ? невозможность далее расплачиваться по кредиту. «Жизненные обстоятель?ства могут сложиться так, что заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит из-за проблем в семье, ухудшения здоровья или смены работы», ? допускает Тамара Бабкина. Заместитель директора АН «Гадаловъ» Татьяна ХАРДИНА говорит, что это подтверждает и ее практика. — Наше агентство начало заниматься ипотекой почти четыре года назад, в 2003-м. А в начале прошлого года к нам пришел первый клиент, пожелавший продать взятую в ипотеку квартиру. Вообще, за последний год у нас в агентстве было четыре подобных случая. Причем трое клиентов решались на такой шаг из-за того, что не могли платить по кредиту. И только один захотел улучшить свои жилищные условия, приобретя квартиру большей площади. Есть и еще один вариант, при котором заемщик использует квартиру как инвестиционный инструмент. Берет кредит, покупает жилье, чтобы через определенное время реализовать, зафиксировав прибыль. Таких случаев в практике опрошенных нами красноярских риэлтеров пока не наблюдалось. Однако, возможно, все еще впереди. Цены на квадратные метры стабильно растут, значительно опережая любые проценты по кредитам. Правда, тем, кого интересует такая форма инвестиций, следует помнить, что квартиру в залоге сложно реализовать по рыночной цене. Обычно такое жилье стоит дешевле. Это ? своеобразная плата за риск, который несут участники сделки, особенно покупатель. Хотя сейчас, при наблюдаемом дефиците предложения на рынке и активизации спроса, покупатель, по мнению экспертов, становится менее требовательным. ИМЕЕШЬ ПРАВО Что же делать тому, кто решил продать ипотечную квартиру? Первым делом, считает юрист АН «Компания строй-КА!» Татьяна ПАРТОВСКАЯ, необходимо прочитать кредитный договор: — Чтобы продать квартиру под залогом, необходимы два условия. Первое: в кредитном договоре должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. Второе: надо согласовать свои действия по продаже квартиры с банком-залогодержателем. По первому пункту, по словам специалистов, проблем обычно не возникает. В кредитных договорах большинства банков, работающих в Красноярске, есть только условие так называемого «моратория на досрочное погашение», действующего от нескольких месяцев до года. После его окончания клиент волен рассчитываться досрочно без боязни штрафных санкций. Со вторым пунктом сложнее. Даже несмотря на наличие у клиента формального права на досрочное погашение, не всякий банк одобрит именно продажу ипотечной квартиры. Это связано с тем, что кредитной организации в этой ситуации приходится рисковать, ведь кредит может стать необеспеченным. Чтобы этого не произошло, банк не захочет снимать обременение, пока на его счет не будет перечислен остаток долга. А вот с точки зрения покупателя квартиры из-под залога, важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а недвижимость еще не перешла в его собст?венность. — У покупателей в этом случае возникают опасения: люди боятся, что, если залог с квартиры не будет снят, им придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку, ? говорит Татьяна Партовская. — На самом деле, если все делается по закону, такого произойти не может. Залог на квартиру, так же, как и любая сделка с недвижимым имуществом и переход права собственности по ней, в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы. И, по российскому законодательству, для того, чтобы произошла передача права собственности, залог должен быть снят. А чтобы ни у кого из участников сделки не было особых причин волноваться, сдача документов на регистрацию и снятие обременения должны проходить одновременно. — Вообще, схемы реализации квартиры из-под залога несколько сложнее, чем обычная сделка купли-продажи, — говорит Татьяна Хардина, — но при четком структурировании и проведении можно сделать все юридически грамотно, сократить сроки и минимизировать риски участников. В оформлении документов, по ее словам ничего особенного нет. Это такой же договор купли-продажи (с возможной, правда, оговоркой о залоге и согласии кредитора-залогодержателя), заявление о смене залогодателя, прекращении залога, документы по кредиту и т. д. СОГЛАСНЫ ЛИ ВЫ? Если же говорить о возможности получения согласия финансово-кредитных учреждений на такую сделку, то, как сказала Татьяна Хардина, ни в одном из четырех случаев за прошлый год у ее агентства не было проблем с получением согласия банка. — У нас пока есть только позитивный опыт в этом плане. Банки, понимая сложность положения людей, идут им навстречу. Возможно, так будет не всегда. Ведь если подобные случаи приобретут массовый характер, это может негативно повлиять на сами финансовые учреждения. Сейчас мы выплачиваем банку только основную часть кредита нашего клиента. А это значит, что банк теряет те проценты, которые были по этому кредиту запланированы. Хорошо, если клиент намерен улучшить свои жилищные условия. В этом случае логично предположить, что он возьмет в этом же банке еще больший ипотечный кредит. Если заемщик добросовестно платит по предыдущему займу, банк вполне может пойти ему навстречу и предоставить еще один кредит для покупки новой квартиры, а потом продать имеющуюся и частично погасить новый кредит вырученной суммой. Для банка такая сделка весьма выгодна. В любом другом случае банк несет потери, связанные с неполучением запланированных доходов по ипотечному кредиту (процентов в течение всего срока кредита) и дополнительными трудозатратами персонала, участвующего в процессе. С другой стороны, для банка (в случае, когда заемщик не в силах платить по счетам) продажа квартиры из-под залога — относительно безболезненный способ избавиться от «плохого» кредита и проблем, связанных с осуществлением судебной процедуры взыскания долга. ЛУЧШИЙ ВАРИАНТ По мнению специалистов, продажа квартиры, находящейся в ипотеке, зачастую является лучшим вариантом и для заемщика, и для банка. При этом, считает Татьяна Хардина, и заемщик, и банк, и, самое главное, покупатель подобной квартиры должны понимать всю схему проведения сделки. А это понимание зависит в первую очередь от профессионализма тех, кто сделку готовит и осуществляет. Этот профессионализм и есть залог успеха сделки. Александр БОЛДЫРЕВ Источник: «Недвижимость Красноярья» «?3»