Ключевая ставка снижена до 14%: будут ли дешеветь ипотека и расти спрос

Аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью», допускают несколько вариантов в части дальнейшей динамики ставок по ипотеке — снижение, сохранение и рост

Банк России на заседании в пятницу, 24 июля, снизил ключевую ставку на 0,25 п. п., до 14%. Это стало десятым подряд снижением показателя.

Аналитики рассказали, какое влияние окажет решение регулятора на рынок ипотеки.

Что будет со ставками по ипотеке: сохранят, повысят или понизят

Несмотря на то что шаг снижения ключевой ставки в этот раз, как и в предыдущий, оказался небольшим — 0,25 п.п., устойчивость этого тренда аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью», оценивают с оптимизмом и называют позитивным сигналом для рынка. Что касается дальнейшей динамики ставок по ипотеке, то здесь эксперты допускают несколько опций: их сохранение, снижение и даже небольшой рост. Раньше эксперты чаще прогнозировали, что динамика ставок по ипотеке будет повторять динамику ключевой.

«Ставки по ипотеке останутся примерно на том же уровне. Основная причина в менее оптимистичных ожиданиях банков в отношении дальнейшей динамики ставки, а также закладывание ими рисков в кредитную ставку», — считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

По мнению директора по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, с учетом продолжения тенденции к плавному смягчению денежно-кредитной политики при минимальном шаге снижения «ключа» можно ожидать небольшой коррекции ипотечных ставок в сторону понижения в пределах 0,5 п.п.

Завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета, д.э.н. Александр Цыганов допускает, что часть банков может снизить ставки по ипотеке на 0,25–0,5 п.п. «Повышение ипотечных ставок возможно в случае определенных проблем у части не самых больших ипотечных банков и невыполнения ими современных регуляторных требований, которые будут вынуждены снизить активность на рынке», — уточнил Александр Цыганов.

Средние ставки по ипотеке показали рост

В июле средние ставки по рыночной ипотеке впервые более чем за год показали небольшой рост — на 0,01–0,03 п.п. До этого они либо не менялись, либо снижались. Тогда эксперты назвали это точечным явлением и связали его с более медленным изменением ключевой ставки ЦБ и риск-политикой отдельных банков. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец июля средние ставки по ипотеке на новостройки и на вторичку составляют около 18,7%.

Ипотека продолжит расти

В первом полугодии выдача ипотеки в России год к году выросла в полтора раза, а по рыночным программам еще сильнее — вдвое. Причинами такого роста стали ожидания изменений по семейной программе, в связи с чем наблюдалось два скачка спроса (в феврале и июне), а также постепенное снижение ставок по рыночной ипотеке.

Положительная динамика по выдачам ипотеки сохранится и дальше, считают аналитики. «Во втором полугодии 2026 года некоторый рывок по льготным программам мы ожидаем в сентябре, так как ужесточение семейной ипотеки вероятно с 1 октября. При этом рыночная ипотека сохранится примерно на том же уровне, за исключением ноября—декабря, когда наблюдается ежегодная сезонность (спрос растет)», — пояснила Ирина Носова.

Похожую точку зрения озвучил управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко. По его словам, повышенный спрос на ипотечные кредиты во второй половине лета может в какой-то мере сохраниться в сегменте льготной ипотеки, поскольку ужесточение по семейной ипотеке перенесли на 1 октября. «В то же время на фоне сохранения высоких ставок в среднем около 19% годовых по рыночной ипотеке в настоящее время и сужения пространства по снижению «ключа» только на 50 п.п. к концу года, ожидать активизации спроса со стороны населения в этом сегменте не приходится», — добавил Сергей Клисенко.

Какой сегмент выиграет больше

Рыночные выдачи во втором полугодии будут плавно расти на фоне накопленного навеса отложенного спроса при постепенном снижении ставок, считает Екатерина Щурихина. По мнению Александра Цыганова, наибольшее влияние от снижения ставок будет заметно на рынке вторички и загородного жилья, которые привлекают заемщиков более низкими ценами. Такие кредиты будут браться с возможностью последующего рефинансирования под более низкий процент. «В целом это послужит снижению доли льготных программ на рынке ипотеки», — полагает завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета.

Базой для рынка новостроек по-прежнему останется семейная ипотека, добавил руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. По его словам, при устойчивом тренде на снижение часть отложенного спроса начинает возвращаться — сначала в сегменты с господдержкой, где ставка комфортная, а затем, по мере удешевления денег, и в рыночную ипотеку. «Если тренд на смягчение закрепится, мы рассчитываем увидеть более активное восстановление сделок и на первичном, и на вторичном рынке», — полагает эксперт.

Еще одним стимулом спроса на рынке жилья, по мнению экспертов, станет снижение ставок по депозитам. «Это должно повысить интерес к альтернативным вариантам сбережения и инвестирования, в том числе в недвижимость», — отметил Александр Цыганов.

Источник: РБК Недвижимость