Количество кредитных договоров застройщиков снижается три месяца подряд

В январе 2024 года произошло рекордное сокращение числа кредитных договоров банков с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Как  сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные ЦБ по проектному финансированию на 1 февраля, количество таких договоров уменьшилось на 255, составив 11,013 тысяч. В денежном выражении сумма действующих кредитных соглашений достигла 20,38 млрд рублей.

Снижение этого показателя продолжается уже три месяца подряд, что является уникальным случаем за всю историю наблюдений с 2019 года, когда использование эскроу-счетов стало обязательным для всех участников долевого строительства. Причем темпы сокращения ускоряются: если в ноябре 2023 года число договоров уменьшилось на 19, а в декабре — на 43, то в январе 2024 года — сразу на 255. До этого максимальное падение наблюдалось в январе 2022 года, когда оно составило 105 договоров.

Эксперты связывают динамику числа договоров проектного финансирования с активностью застройщиков по запуску новых проектов. Как отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, «в январе—феврале 2025 года объем запущенных в строительство многоквартирных домов составил 4,5 млн кв. м, что на 23% меньше, чем за аналогичный период 2024 года».

«Это объясняется снижением спроса, что особенно заметно по объемам выдачи ипотечных кредитов», — пояснил Гольдберг. По его словам, в январе 2025 года банки выдали 32 тысячи ипотечных кредитов, что на 57% меньше по сравнению с январем 2024 года, а их общий объем составил 127 млрд рублей, снизившись на 53%.

Замедление запуска новых проектов привело к снижению портфеля строящегося жилья: с начала года он уменьшился на 0,8%, составив 113,5 млн кв. м на 1 марта 2025 года. При этом более половины квартир, ввод которых запланирован на 2025 год, уже проданы.

«Рынок в целом остается в равновесии, однако в ряде регионов формируются риски дефицита жилья, а в некоторых, наоборот, его избытка», — отмечают аналитики «Дом.РФ».

По словам Гольдберга, действующий портфель проектов будет завершен, поскольку застройщики, использующие проектное финансирование, обладают высокой финансовой устойчивостью. «На 98% строящегося жилья приходится проектное финансирование, при этом более трети задолженности покрыта средствами на эскроу-счетах, а ставка по этим проектам составляет менее 4%», — уточнил он.

Однако, по его мнению, существует риск, что девелоперы из-за высоких рыночных ставок продолжат откладывать запуск новых проектов. «Если тенденция сохранится, в 2025 году объем нового строительства может снизиться до 30–35 млн кв. м против 48 млн кв. м в 2024 году«,— прогнозирует Гольдберг.

«Это может привести к дефициту предложения уже с 2027 года, к тому времени ЦБ прогнозирует снижение ключевой ставки до 8%», — добавил он.

Таким образом, эксперт считает, что необходимо заранее поддержать предложение на рынке. «Одним из возможных решений является субсидирование ставки в рамках проектного финансирования для отдельных проектов», — заключил Гольдберг.