Кому будет недоступна семейная ипотека в 2026 году: основные изменения

С 2026 года выдача семейной ипотеки будет ограничена — получить льготный кредит под 6% можно будет только один на семью. О том, как еще изменится программа для заемщиков в новом году и для чего нужны новые правила — разбираемся вместе с экспертами.

Одна семья — одна ипотека

Основное ограничение, которое вводится с 1 февраля по семейной ипотеке, заключается в том, что теперь можно будет оформить лишь одну ипотеку на семью. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов. Чтобы реализовать эту норму, созаемщиками в обязательном порядке должны будут выступать оба взрослых члена семьи.

Оформить вторую ипотеку на семью получится после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка. В то же время, если семейного доходов для одобрения льготного ипотечного кредита окажется недостаточно, по-прежнему можно будет привлекать третьих лиц в качестве заемщиков.

Одна льготная ипотека в одни руки
Правило «одна льготная ипотека с одни руки» было введено для всех льготных ипотечных программ еще в декабре 2023 года. Однако тогда речь шла именно о единственном получателе льготного кредита. С 1 февраля 2026 года как «одни руки» будут рассматривать всю семью в целом.

«Установление запрета на выдачу второй ипотеки в первую очередь направлено на то, чтобы сделать поддержку более адресной. Участвовать в программе смогут только те семьи, которые нуждаются в решении жилищного вопроса. Кроме того, новое правило исключает возможность покупки квартиры по льготным условиям с целью ее использования для дополнительного заработка», — говорит руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Она отметила, что оба супруга ответственны за погашение ипотечного кредита даже в случае развода. Урегулировать этот вопрос можно будет, например, разделив сумму долга пополам или переоформив кредитный договор на одного из супругов. И если россиянин уже воспользовался льготной программой, то второй возможности уже не будет, предупредила эксперт.

«Донорской» ипотеки больше не будет

Ранее существовала законная схема, которая позволяла купить квартиру по льготной ставке 6% даже тем, кто не подходит под условия семейной программы. К примеру, семьям с детьми старше семи лет (по закону семейная ипотека доступна, если возраст ребенка до шести лет включительно) или бездетным супругам. Такой кредит оформляется на так называемого донора — человека, который формально соответствует требованиям льготной ипотеки, пояснила суть схемы Инна Солдатенкова.

По старым правилам донором мог выступать родитель, опекун или любой другой родственник ребенка, родившегося с начала 2018-го и в последующие годы. Однако из-за роста заявок по такой схеме Минфин ужесточил требования и отменил «донорскую» схему. «С февраля 2026 года включить третьих лиц в ипотечный договор не получится за исключением случаев, когда собственных доходов у супругов недостаточно и нужна финансовая поддержка созаемщиков», — уточнила эксперт «Банки.ру». «Теперь в случае привлечения донора право на семейную ипотеку теряет и сам донор, и его супруг или супруга», — добавила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

По оценкам «Этажей», это нововведение может снизить спрос на семейную ипотеку на 15–20%. Раньше семейную ипотеку использовала семья для поэтапного улучшения жилищных условий без привязки к выполнению тех параметров, которые необходимы для повторного получения семейной ипотеки. Теперь же такой возможности не будет. «Поэтапное улучшение жилищных условий снижало риски за счет посильной долговой нагрузки, когда молодая семья приобретала сначала недорогое жилье и максимально быстро рассчитывалась за него, чтобы потом приобрести более просторное с привлечением второй льготной ипотеки», — уточнила Татьяна Решетникова.

Снижение субсидий банкам

Компенсация льготных ставок по программам ипотеки банкам в 2026 году будет сокращена. В рамках программ с господдержкой правительство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной ставкой, по которой выдаются кредиты. На фоне снижения ключевой ставки размер компенсации будет снижен. По словам экспертов, это означает ужесточение условий получения льготной ипотеки.

«Не менее значительные изменения ждут семейную ипотеку с 1 января 2026 года, когда произойдет сокращение субсидирования банкам на 0,5 п.п., а это высокие риски снижения одобряемости, повышения требований к первоначальному взносу и расходов застройщиков», — пояснила Татьяна Решетникова. «Плюс текущие одобренные заявки будут пересмотрены под новые условия, а это может снизить размер одобренной суммы и ее просто не хватит на планируемую к покупке квартиру», — добавила эксперт.

По оценкам «Этажей», такие изменения могут привести к снижению одобряемости на 10–15% или удорожанию объекта в среднем на 5% от суммы кредита.

Рефинансирование комбоипотеки

С 1 февраля заемщики смогут рефинансировать комбоипотеку, но только ее рыночную (сверхлимитную) часть. При этом льготная ставка по семейной части ипотеки не изменится. «Ранее перерасчет производился по рыночным условиям на весь кредит, из-за чего терялась льгота по части кредита с господдержкой. Нововведение позволит отдельно рефинансировать сверхлимитную часть, сохраняя льготную ставку по семейной ипотеке», — объяснила Инна Солдатенкова.

По новым правилам банки будут выдавать справки по обеим частям кредита. При выборе нового кредитора россияне смогут снизить ежемесячные платежи и общую переплату, если общий процент уменьшился. «Основная цель изменений условий выдачи семейной ипотеки — помочь тем, кто действительно нуждается в господдержке, а также предотвратить использование льгот в качестве бизнес-схемы», — пояснила представитель «Банки.Ру».

Как еще планируется ограничить семейную ипотеку

Скорее всего, это не окончательные изменения семейной ипотеки на 2026 год. Помимо этого, возможно введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье. Предполагается, что для семей с одним ребенком ставка будет 12%, для семей с двумя детьми — 6%, а для многодетных семей — 4%. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ввести такую систему могут уже к концу 2025 года, но этого не произошло.

Среди предложений, которые хотят ввести по семейной ипотеке, есть запрет оформления льготного кредита не по месту прописки. Это объяснялось тем, что программой пользуются не для улучшения жилищных условий, а в инвестиционных целях — например, под сдачу в аренду. В марте 2025 года с таким предложением выступила председатель Совфеда Валентина Матвиенко. По ее словам, 40% заемщиков воспользовались семейной ипотекой в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. «Послушайте, у нас большая страна. А что же там в других регионах? Семьи не имеют доступа к получению семейной ипотеки? Существующие правила по выдаче семейной ипотеки не работают на повышение рождаемости», — отмечала Валентина Матвиенко. Пока никаких официальных изменений на этот счет не принято.

Семейная ипотека
Программа была запущена в 2018 году. Летом 2024 года ее продлили до 2030 года, скорректировав условия. С этого времени льготная ипотека под 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Также субсидированная ставка распространяется на отдельные регионы.

Воспользоваться обновленной семейной ипотекой могут следующие категории заемщиков:

• семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно;
• семьи, где есть ребенок-инвалид;
• семьи из малых городов (до 50 тыс. жителей), где есть двое или более несовершеннолетних детей;
• семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.

Программой можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке у застройщика или для приобретения частного дома с земельным участком с использованием эскроу-счета.

Источник: РБК Недвижимость