Можно ли продать ипотеку?

Квартира, купленная по ипотеке, является вашей собственностью. Но только формально. До погашения всех выплат по кредиту жилплощадь находится в залоге у банка, а значит, ваши права владения серьезно ограничены. Что же можно сделать с ипотечной квартирой? Суть ипотечных программ состоит в том, что приобретаемая гражданином квартира считается обеспечением по кредиту до полного погашения долга. Иначе говоря, банк подстраховывается: если с должником что-то произойдет и он не сможет вернуть деньги, банк возьмет свое, продав квартиру. Банкиры кровно заинтересованы, чтобы предмет залога был как можно более ликвиден. Именно поэтому они накладывают на формального владельца ряд серьезных ограничений. Многие банки не разрешат должнику прописать в квартиру иных людей, кроме самого собственника и его семьи. Слово ?семья? здесь употребляется в узком смысле: банки не считают достойными прописки родственниками родителей и дедов собственника, не говоря уже о племянниках и двоюродных братьях, - разрешение на регистрацию, как правило, дается только супругам и детям. Хотя с формальной точки зрения гражданин имеет право вписать в свою квартиру кого угодно, если банк об этом узнает, он будет вправе расторгнуть кредитный договор и потребовать от заемщика немедленного погашения кредита. Но поскольку банк не заинтересован в том, чтобы терять заемщика, на котором можно зарабатывать по 11-13% в течение 15 лет, если вписавший двенадцать родственников гражданин будет исправно выплачивать кредит, банк закроет глаза на ?лишних? жильцов. По этой причине некоторые банки давно перевели процедуру прописки родственников в уведомительную. Не слишком просто и продать купленную по ипотеке квартиру. Но сделать это все же можно. Схема, по которой вы сначала продаете квартиру, а потом гасите кредит, существует. По законодательству для сделки купли-продажи залогового имущества необходимо согласие залогодержателя. Если банк согласится, то заемщик сможет продать квартиру. Но банк снимет залог только после того, как деньги поступят на счет и кредит будет погашен. Так что снятием обременения будет заниматься новый владелец. Иначе говоря, проблема у обладателя ипотечного жилья возникнет не только с тем, чтобы договориться с банком, но и с поиском покупателя: попробуйте убедить человека приобрести заложенную квартиру. Примерно по такой же схеме можно и обменять купленную в кредит квартиру, например, на большую или, наоборот, на две поменьше. Банки не имеют практики переоформления ипотеки с проданного жилья на новое. Заемщики иногда меняют квартиры, но не прямым обменом, а посредством продажи своей квартиры, находящейся в залоге, и покупки новой. В основном новую квартиру заемщики приобретают уже без использования ипотечного кредитования. Если вам не хватит денег на покупку другой квартиры, то придется брать новый ипотечный кредит. Так как и продажа, и обмен ипотечной квартиры - процессы для банка трудоемкие, то вам придется долго обивать пороги, доказывая, что вы надежный человек и банк может пойти вам навстречу. Единственное, что можно будет без проблем сделать со своим жильем, так это сдать его в аренду. Вам и здесь понадобится согласие банка, но на это кредитные учреждения, как правило, соглашаются легко. Логика проста: арендная плата за жилье в значительной мере покроет месячный взнос по ипотеке, а значит, банк будет продолжать получать свой доход. Как ни странно, отечественная ипотека отстает от западной не по всем пунктам. Сроки рассмотрения заявки в России сейчас такие же, как на Западе, даже меньше. Теперь тремя днями никого не удивишь, а некоторые банки принимают решение по кредиту за 48 часов. Кроме того, российские банки начали работать не только с населением, получающим ?белую? заработную плату. Теперь зарплата ?в конверте?, подтвержденная письмом из бухгалтерии, а не справкой по форме 2НДФЛ, тоже рассматривается банками. На Западе подобного нет, Во многом потому, что там ?серый? доход - редкость. Взять ипотечный кредит россиянин теперь может, имея лишь 5-10% от стоимости жилья, то есть на таких же условиях, как и западные клиенты. Далее, сроки кредитования у нас постепенно растут. Если еще полгода назад взять кредит на 15 лет было непросто, то сейчас на рынке есть доступные программы до 25-27 лет. Здесь мы тоже почти догнали Запад. Все банки предоставляют возможность погасить кредит досрочно. Конечно, не в первые месяцы, но в первый год точно. На Западе такие условия практически не встречаются. Там как минимум пять лет вы должны будете ежемесячно платить оговоренную контрактом сумму, и только потом вам разрешат сэкономить на процентах. И, наконец, процентная ставка. За несколько лет она существенно снизилась, Если до 2000 года ставки в валюте были на уровне 19-20%, то в 2002 году они снизились до 15%, э сейчас составляют 10,5-12% годовых. Ставки на кредиты в рублях опустились с 23-25% до 14-16% в год. Несмотря на это, именно ставки отпугивают потенциальных заемщиков. Ведь все знают, что в США ипотечный кредит стоит 4-6% в год, а в Европе -5-8%. Сергей Каплин Источник: ?Ориентир-цены?, ? 18