Обратная сторона ипотеки

Вдвое увеличив кредитование спроса на краевом жилищном рынке, банковский сектор в два раза сократил кредитование предложения Несмотря на то, что ипотека в Красноярском крае сегодня самый быстро растущий сектор кредитования, говорить о развитом ипотечном рынке пока не приходится. В общем объёме кредитов, выданных физическим лицам, ипотечные займы занимают менее 5%, а доля сделок с использованием ипотеки составляет 2-5% от общего количества сделок с недвижимостью. Из 1,3 млн трудоспособного населения только 2030 человек (меньше 0,2%) стали ипотечными заемщиками. Такие данные были приведены на сентябрьском Координационном свете по банковской деятельности при Совете администрации Красноярского края. 75% кредитных организаций, работающих на территории региона, считают основной причиной такого положения дел низкие доходы населения. По расчётам ГУ Банка России по Красноярскому краю, ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту (на сумму 500 тысяч рублей, сроком до 10 лет при ставке 12%) составляет чуть более 7200 рублей, в то время как средняя начисленная зарплата в регионе не превышает 12 500 рублей. Реальные же ставки по ипотечным кредитам с учётом комиссии по ведению ссудного счёта и других сопутствующих платежей могут достигать 27%. Но если банковские продукты становятся доступнее (ставки ощутимо снижаются, сроки и лимиты кредитования растут, ряд банков готов выдавать кредиты без первоначального взноса), то коэффициент доступности жилья (рассчитывающийся как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3-х человек) в 2006 году выше, чем в 2003-м. Цены на жильё растут в 2 раза быстрее доходов населения (41,7% против 20%) чему немало способствует и то обстоятельство, что основная часть выданных в крае ипотечных кредитов идёт на приобретение вторичного жилья. Только 10 из 26 краевых кредитных организаций, предлагающих ипотеку, кредитуют покупку жилья на первичном рынке. «Если банки не будут вкладывать деньги в незавершённое строительство, ипотека утратит смысл», — подчеркнула заместитель начальника ГУ ЦБ по Красноярскому краю Алида Горькова, и банкиры с ней согласились. Ни одна краевая кредитная организация не причисляет сегодня ипотеку к низкодоходным и высокорисковым направлениям. Но банки отдают себе отчёт в том, что работают в тонком «плодородном слое» заёмщиков с высоким уровнем дохода, который через год-два будет исчерпан. Чтобы развиваться дальше, нужно увеличивать платежеспособный спрос и расширять предложение на строительном рынке. Однако сегодня банки действуют прямо противоположным образом: за I полугодие 2006 года за счёт банковских кредитов жилищное строительство профинансировано на 230 млн рублей, тогда как за тот же период прошлого года ? на 450 млн. По словам главы краевого департамента строительства Николая Глушкова, «сегодня открыть кредитную линию почти невозможно даже таким крупным организациям, как «Культбытстрой», «Омега», «Монолитстрой». Банки объясняют свою позицию тем, что вынуждены кредитовать строительные компании «вслепую». Прозрачности строителям явно недостаёт, а уставной капитал некоторых СК составляет всего 10 000 рублей. Поэтому банкиры предлагают краевой администрации обеспечить кредиты госгарантиями. Глава департамента финансов Александр Новак считает, что рисковать нужно вскладчину. Краевая администрация вышла с предложением создать гарантийный фонд, который будет формироваться не только из бюджетных средств, но и из средств строительных и финансовых организаций, и подумать о новых механизмах привлечения финансовых ресурсов на строительный рынок. Несколько предложений поступило тут же: от выдачи синдицированных кредитов и создания ЗПИФов недвижимости до проектного финансирования. Строители, финансисты и представители краевой власти создали рабочую группу, которой предстоит подготовить конкретные предложения по выходу из рыночного тупика. Татьяна Чабан Источник: журнал «Экономическое обозрение»