Период охлаждения: как ипотека стала самым проблемным продуктом для банков

В 2024 году рынок ипотеки в России пережил как невероятный взлет, так и начало затяжного падения. Он стал самым пострадавшим сегментом розничного кредитования, который последние пару лет существовал на стероидах государственного субсидирования. Частично эта история отыграна за счет сворачивания одной из самых массовых льготных программ, однако часть льготных программ так и не была закончена. Пока банки могут только гадать, что в итоге станет с ипотечным рынком в 2025 году, однако практически все прогнозы говорят о том, что падение продолжится.

История болезни

В самом начале года стало очевидно, что ключевая ставка в 16% годовых не сможет сдержать бум на рынке жилья. ЦБ подкреплял повышение ставки новыми ограничительными мерами, так как у льготных программ было немало защитников, которые настаивали на их сохранении.

Минфин почти год настаивал на сворачивании госпрограмм, переходе на более адресный формат мер поддержки на покупку жилья, а также сокращении собственно субсидий. Самая массовая программа — «Льготная ипотека» закончилась в июле 2024 года. Перед этим граждане традиционно взяли в банках рекордный объем таких кредитов.

Однако в итоге государственные субсидии так никуда и не исчезли, за исключением программы, рассчитанной на новостройки. «Семейная ипотека» должна была закончить свое существование еще в 2022 году. Однако в прошедшем году ее продлили до 2030 года с новыми условиями, которые подразумевали под собой:

• повышение процентной ставки с 5% до 6% для жителей Дальнего Востока (теперь ставка 6% универсальна для всех жителей страны);
• первоначальный взнос составляет 20%;
• максимальная сумма кредита по этой программе для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, а для жителей остальных регионов – до 6 млн рублей.

Высокий спрос на льготные кредиты стал причиной введения ограничений на прием заявок по некоторым из госпрограмм, а также был повышен размер первоначального взноса, со стороны банков. Банки постоянно рапортуют об исчерпании лимитов на выдачу льготной ипотеки.

Рыночная ипотека превратилась в мертвый продукт, признавались банкиры, которые одобряли штучные сделки под 25% годовых. Доля льготной ипотеки в выдачах на первичном рынке (новостройки) во второй половине 2024 года превысила 90%. 

Показатель рос по мере того, как ЦБ пришлось повышать ключевую ставку. С конца 2023 года по конец июля 2024 года ставка составляла 16%, после чего путем постепенного её повышения в конце октября она достигла значения в 21%. Минфин считает оптимальной долю льготной ипотеке в структуре выданных кредитов в 25%, но не готов ухудшать условия льготных программ, чтобы достичь этого уровня, поскольку семейная ипотека — это социальная мера поддержки.

Банки с весны начали сообщать о пересмотре своих прогнозов по рынку ипотеки на 2024 год. Аналитический центр Дом.рф допускал, что в прошлом году банки предоставят порядка 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,5-4,7 трлн рублей, то есть снижение по их прогнозу в годовом выражении составит 35% по количеству и около 40% по объему. Росбанк ждал снижения на 33% в объеме таких кредитов, а Альфа-банк — на 26%. ВТБ также ухудшил свой прогноз объема выдач ипотеки на 2024 год до 4,6-5,1 трлн рублей (то есть падение составит 35-41%). 

Неизвестный 2025-й

Пока неизвестно, чей прогноз оправдался. Предварительные данные по выдаче ипотеки за весь 2024 год будут опубликованы в середине января 2025 года. Пока же банки пытаются оценить, насколько сильной будет просадка в 2025 году.

Например, директор дивизиона Домклик (входит в экосистему «Сбера») Алексей Лейпи прогнозировал, что по итогам 2025 года рынок ипотеки может снизиться на 14%, до 4,3 трлн рублей. 

При этом в следующем году застройщики сделают акцент на продуктах, позволяющих купить жилье в рассрочку, утверждала руководитель отдела ипотеки группы «Самолет» Ольга Шихова. Шихова говорила, что девелоперы в следующем году будут существовать «на игле» «Семейной ипотеки», по которой могут вновь измениться условия. При этом доля сделок по этой программе может показать новые рекорды. 

По прогнозам аналитиков Frank RG, в 2025 году объем выдач ипотечных кредитов может составить 4 трлн рублей (-17% в годовом выражении). Таким образом, результат 2025 года провалится ниже уровня «ковидного» 2020-го.