Пошли на сближение: разрыв цен между новостройками и вторичкой снижается

Самое заметное сокращение показали Нижний Новгород и Пермь — там этот разрыв уменьшился на 9 п. п. Тем не менее, новостройки остаются дороже вторички во всех мегаполисах, за исключением Москвы

За год разница в стоимости квадратного метра между новостройками и вторичным жильем сократилась в 13 из имеющихся в России 16 мегаполисов. В среднем снижение составило от 1 до 9 п. п. Такие данные следуют из расчетов «РБК Недвижимости», выполненных на основе данных «Авито-Недвижимости». Сравнивались данные на начало июня 2026 года и начало июня 2025 года.

Как изменилась разница в ценах на жилье

Самое сильное сокращение ценового разрыва между первичкой и вторичкой за год произошло в Нижнем Новгороде и Перми — сразу на 9 п. п., подсчитала «РБК Недвижимость».

• Если год назад новостройки в Нижнем Новгороде в среднем были дороже вторички на 27%, то в этом году — на 18%.
• В Перми строящееся жилье год назад обходилось на 41% дороже готовых квартир, в этом году эта разница составляет 32%.

К мегаполисам, где заметно сократился ценовой разрыв между первичкой и вторичкой, относится также Уфа. Если год назад новостройки в столице Башкортостана стоили в среднем на 34% дороже вторичного жилья, то в этом — на 26%. За год разница сократилась на 8 п. п.

Минимальное сокращение показала Самара — на 1 п. п. Если год назад новостройки в этом мегаполисе были на 15% дороже, то в этом году — на 14%.

Не изменился ценовой разрыв за год в Новосибирске. Там новостройки в этом году, как и год назад, стоят на 20% дороже готового жилья.

А в двух миллионниках— Ростове-на-Дону и Омске — ценовой разрыв вырос:

• на 1 п.п — в Ростове-на-Дону, Там сейчас цены на новостройки опережают цены на вторичку на 13%;
• на 3 п.п — в Омске, там ценовой разрыв сейчас составляет 32%, подсчитала «РБК Недвижимость».

Несмотря на существенное сокращение за год ценового разрыва в Перми, отличие в ценах на новостройки и вторичное жилье в этом городе остается одной из самых больших среди мегаполисов — 32%.

Такая же разница наблюдается в Омске (32%). Выше ценовой разрыв только в Челябинске, где первичка в среднем на 37% дороже вторички.

Ситуация в Москве и Петербурге

Москва: вторичка дороже новостроек
Москва оказалась единственным в России мегаполисом, где вторичка дороже первички. Более низкие средние цены на столичные новостройки по сравнению со вторичным жильем «РБК Недвижимости» подтвердили не только в «Авито-Недвижимости», но и в федеральном агентстве недвижимости «Этажи».

Такой же картина в Москве была и год назад. Однако если к июню 2025 года, по данным «Авито-Недвижимости», средняя цена квадратного метра столичных новостроек была ниже цены вторички на 13%, то к июню 2026 года эта разница составила уже 5%. То есть, за год цены на первичное и вторичное жилье в Москве сблизились на 8 п.п.

Петербург — мегаполис с минимальной разницей в ценах
В Санкт-Петербурге, в отличие от Москвы, цены в новостройках перевешивают цены на вторичное жилье. В этом смысле этот город ничем не отличается от большинства остальных мегаполисов России.

Однако именно в этом милионнике ценовая разница между первичным и вторичным жильем — самая низкая. К июню 2026 года она составляет лишь 3%. При этом за последний год разница лишь уменьшилась — на 4 п.п.

Почему в столичных городах ситуация особая
Особую ситуацию в двух столицах эксперты «Авито Недвижимости» объясняют тем, что там неоднородное распределение вторичного жилья и нового строительства. Жилые комплексы зачастую возводятся на периферии городов, в то время как вторичное жилье и в некоторых случаях «новая вторичка» — дома не старше 5 лет — чаще представлены в центральных или близких к центру локациях, добавили там.

«Оба столичных города меньше всего подверглись влиянию льготных программ на первичном рынке из-за лимитов. Но самое главное то, что вторичная недвижимость по больше части сконцентрирована в границах старой Москвы, где локация имеет большое значение, а новостройки — в новых районах, где поначалу акцент делался на более доступном жилье. Сейчас ситуация меняется, потому что доля более дорогого жилья и в Новой Москве растет», — прокомментировал ведущий аналитик «Этажей» Александр Иванов.

Процесс выравнивания

По всем городам-миллионникам в среднем ценовая разница между новостройками и вторичкой за год сократилась на 2 п. п. Если на начало июня 2025 года первичка была в среднем дороже вторички на 21%, то в этом году — на 19%. Сокращение разрыва эксперты объясняют несколькими причинами:

• Во-первых, сегмент новостроек сейчас переживает адаптацию после семейной ипотеки. «Происходит нормализация рынка на фоне высокой базы, поэтому девелоперы сохраняют цены, сопоставимые с прошлогодними, а в части проектов используют дополнительные скидки для стимуляции спроса», — пояснил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.
• Во-вторых, часть спроса перетекает на вторичку, что стимулирует там рост средней стоимости жилья.
• В-третьих, влияние оказывает вымывание более доступных лотов. «Покупатели приобретают их в первую очередь, а новые варианты появляются в продаже уже по более высокой цене», — добавил эксперт.

Источник: РБК Недвижимость