Ссудный день

Банки думают, как дать строителям деньги, а строители ? под что их взять. Российский строительный рынок демонстрирует устойчивый рост шесть лет. До 2005 года основным источником его финансирования были деньги дольщиков. Именно они и позволили отрасли выжить и подняться. 214-й ФЗ «Об участии в долевом строительстве?», встряхнувший рынок, даже с учётом внесённых впоследствии поправок ограничил возможности этого механизма. Да и само пространство «долёвки» к тому моменту явно стало тесным, и строительные компании были вынуждены начать поиск новых финансовых инструментов. 214-й закон просто ускорил этот процесс, очистив рынок от некредитоспособных организаций. Теперь, следуя логике развития бизнеса, строительному комплексу предстоит пройти путь от привлечения кредитных ресурсов до публичных заимствований и IPO. Пока он в самом начале дороги, но двигается достаточно быстро. Рынок высокого давления Ещё год назад банки кредитовали строителей крайне неохотно, поскольку компании-застройщики, как правило, не являются собственниками производственных мощностей, не выполняют весь комплекс работ сами и не имеют постоянного штата. На сентябрьском Координационном совете по банковской деятельности представлявший интересы краевого строительного комплекса вице-губернатор Николай Глушков заявил, что даже крупнейшим застройщикам банки не открывают кредитные линии, а заместитель начальника ГУ ЦБ по Красноярскому краю Алида Горькова обратила внимание банкиров на то, что, в два раза увеличив кредитование спроса на жилищном рынке, они вдвое сократили кредитование предложения. Административное давление со стороны государства, запустившего национальный проект «Доступное жильё», заставило финансистов стать более лояльными к строительным компаниям. Во время недавней встречи с представителями Внешторгбанка, Сбербанка, Российского банка развития, Газпромбанка, Банка Москвы, Альфа-Банка и «Уралсиба» вице-премьер Дмитрий Медведев ещё раз напомнил банкирам о том, что на них лежит корпоративная ответственность за осуществление нацпроекта. Однако нормативов Центробанка по залоговому обеспечению кредитов никто не отменял. «Мы не занимаемся раздачей денег на рынке, ? говорит директор Сибирского территориального управления ? Представительства ОАО АКБ «Росбанк» в г. Красноярске Вячеслав Шабайкин. ? Кредит должен отвечать как минимум требованиям платности, срочности и возвратности. Но даже монстры красноярского строительного рынка являются гигантами только по объёмам ввода жилья, но не по объёму собственного капитала». По его мнению, решением проблемы мог бы стать залоговый фонд, обеспеченный, например, недвижимостью, находящейся на балансе края или города. Такие фонды созданы во многих регионах, и банки с лёгкой душой выдают под их поручительство деньги строителям. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман предлагает ещё более решительный шаг ? подвергнуть весь российский строительный рынок ревизии: «На нём должны остаться только те компании, которые своими оборотными средствами смогут гарантировать все виды ответственности, включая имущественную». Подготовленный ассоциацией законопроект о саморегулируемой организации в строительной отрасли, который сейчас проходит экспертизу в аппарате правительства, предусматривает обязательное страхование рисков застройщиков и создание соответствующего компенсационного фонда. По мысли разработчиков документа, строители элитного жилья и бизнес-центров в столицах должны будут располагать капиталом не менее 200 млн долларов, а строители стандартных панельных домов ? 1,5?2 млн долларов. Если законопроект будет принят, из 270 тысяч сейчас действующих в России строительных компаний останется примерно пятая часть. Сила притяжения Однако даже в «недокапитализованном» виде строительный рынок не может не привлекать кредитно-финансовые организации, поскольку является частью «кита» инвестирования ? рынка недвижимости, демонстрирующего в России высокую динамику и доходность. За 2006 год, по подсчётам Cushman&Wakefield, ёмкость российского рынка недвижимости увеличилась в полтора раза. Рост цен на жильё в ближайшие годы эксперты прогнозируют на уровне 20?40%. Доходы населения, конечно, растут более скромными темпами, но покупательскую способность подстёгивает кредитование. По данным Главного управления Банка России по Красноярскому краю, за 2006 год объём ипотечных жилищных кредитов, полученных жителями Красноярского края, увеличился в 17 раз ? с 0,36 до 6,3 млрд рублей. Выдавали их 25 банковских организаций, практически каждая из которых в прошлом году так или иначе смягчила условия предоставления кредитов. «Уралсиб», например, снизил ставку до 10,8% годовых в рублях и 9,5% в валюте. К началу 2007 года сумма задолженности населения по ипотеке приблизилась к 10% от общей суммы задолженности по всем потребительским кредитам. Но, по оценке Центробанка, рынок всё ещё далёк от насыщения. В 2006 году его объём составил менее 1% от размера валового регионального продукта, тогда как в Восточной Европе на него приходится четверть (!) ВВП, а в США ? более половины. Так что макроэкономические и политические условия для роста строительного рынка как никогда благоприятны, что делает вложения в этот сектор всё более интересными. Инструментальное сопровождение Сегодня, как сообщил ЭКО Николай Глушков, для крупных компаний, таких как «Монолитстрой», «Культбытстрой», «Сибиряк», «проблем с финансированием через кредитную линию уже не существует». И девелоперские, и подрядные организации с хорошей кредитной историей и деловой репутацией говорят о том, что банки «стоят в очередь за проектами». В Красноярске опробован новый для краевого рынка механизм проектного финансирования, когда права на объект до завершения строительства находятся в залоге у банка, ход работ на стройплощадке не зависит от выполнения плана продаж, а частные инвесторы приобретают уже готовое жильё без обычных рисков долевого участия (до момента покупки деньги лежат на специально открытом банковском счёте, откуда их можно снять в любой момент). Объёма выделяемых таким образом кредитных ресурсов достаточно для того, чтобы застраивать целые микрорайоны. Но даже в этом случае на рынке всё равно представлены только две группы инвесторов ? крупные финансовые структуры и частные лица, приобретающие квартиры для последующей перепродажи, со всеми рисками, которыми обременено их участие: ограниченные финансовые возможности, риски ликвидности и т.д. Пока всё это компенсирует растущий рынок жилья, но, как следствие, повышается стоимость строительства, отмечает Вячеслав Шабайкин. Институциональные инвесторы ? страховые компании и негосудар-ственные пенсионные фонды со своими дешёвыми и длинными деньгами выйти на строительный рынок при традиционных схемах финансирования не могут, хотя и хотели бы, поскольку доходность от размещения накопительной части в государственные ценные бумаги и банковские депозиты невелика. Законодательно им разрешено вкладывать средства в ПИФы, но большинство ПИФов работают на рынке ценных бумаг. Выход ? создание закрытых ПИФов недвижимости. Росбанк совместно с Управляющей компанией «Ямал» подписал соглашение о формировании при поддержке краевой администрации такого фонда на территории Красноярского края. Он должен привлечь на строительный рынок края корпоративных, частных и институциональных инвесторов. Закрытый ПИФ относится к категории девелоперских фондов недвижимости. Работать он будет по следующей схеме. УК «Ямал» создаёт ЗПИФ и выбирает строительную площадку и генподрядную организацию. Деньги выплачиваются за выполненные работы, после завершения строительства жильё реализуется. В результате строители занимаются строительством, инвесторы ? инвестициями. Паи можно будет приобретать на любом этапе функционирования фонда. Номинальная стоимость пая выбирается из расчёта максимального привлечения игроков с незначительными суммами, а доходность определяется по завершении строительства. «Даже по пессимистическим прогнозам, доходность пая в конце строительства будет существенно опережать инфляцию, ? уверен Вячеслав Шабайкин. ? ЗПИФ станет базовым инструментом инвестирования в строительство жилья». Как сообщили ЭКО в Росбанке, возможность участия в таких проектах уже рассматривают СК «Согласие» и НПФ «Норильский никель». «Бумажные» активы Дмитрий Медведев признаёт, что начиная с конца 90-х квартиры превратились в эффективное средство накопления, потому что норма прибыли в операциях с недвижимостью выше, чем в других. В результате цены на жильё кое-где у нас порой «задраны сверх всякой меры». Эффект от введения налога на покупку второй и последующей квартир, по его мнению, «уйдёт в свисток». А вот рынок доходных ценных бумаг ? акций, облигаций, паёв, интересных для населения, ? «может снять дурной поток денег и направить их в другие инструменты». В этом смысле девелоперские ЗПИФы недвижимости выглядят наиболее привлекательно, недаром на них приходится две трети существующих в России фондов недвижимости. Средняя доходность, которую они демонстрируют, ? 25?30% годовых. Из проектов, реализованных таким способом, можно назвать, например, башню «Федерация» в Москва-Сити. Однако, по мнению начальника отдела продаж УК «БКС ? Фонды недвижимости» Олега Зуева, при сегодняшнем уровне финансовой грамотности населения увеличение объёма строящейся жилой и коммерческой недвижимости за счёт ЗПИФНов будет не столь значимым. Хотя при получении широкой известности (такой, которой пользуются, например, ОПИФы) ЗПИФНы могут стать мощным инструментом инвестирования в строительство широкими слоями населения, что приведёт к росту объёмов строительства». Участие банков в подобных схемах финансирования он считает «несомненно положительной тенденцией». «Это хорошая альтернатива кредитованию, создающая ряд преимуществ и для строителей». На публичное размещение акций из российских застройщиков ещё никто не выходил, а вот к выпуску корпоративных облигаций они обращаются всё более активно. Облигационный заём значится в планах красноярского «Монолитхолдинга». Но ожидать, что этот инструмент получит широкое распространение, не приходится. «Строительная отрасль признаётся долговыми инвесторами высокорискованной, ? отмечает аналитик «БКС «Консалтинг» Виталий Антонов. ? Это связано как с громкими скандалами по вексельным и облигационным займам строительных компаний, которые будоражили долговой рынок в последние годы (один из примеров ? компания «Стройметресурс»), так и с особенностями законодательства в сфере строительства. В соответствии с п. 1 ст. 3 214-ФЗ привлекать денежные средства участников долевого строительства можно только после получения разрешения на строительство. Как показывает практика, это может занять больше года. Таким образом, строительные компании, с одной стороны, именно на начальном этапе строительства нуждаются в финансировании, а с другой ? как раз в это время ограничены в праве привлечения денег от инвесторов. В связи с этим создаются «серые» схемы в виде заключения договоров займа, создания ЖСК и т.д., то есть застройщики фактически стараются обойти закон. Для искушённого инвестиционного сообщества такие игры с законодательством, безусловно, не являются плюсом. Кроме того, публичный рынок инвестиций предъявляет достаточно жёсткие требования к финансовому состоянию заёмщиков: величине активов, собственному капиталу, выручке, прибыльности. Региональные строительные фирмы в подавляющем большинстве данным требованиям не удовлетворяют». Земли обетованные Как бы то ни было, сегодня для отдельно взятой компании, работающей в Красноярске, поиск финансовых ресурсов не представляет большой проблемы. Есть спрос, есть капитал, есть инструменты его привлечения. Однако весь этот арсенал может оказаться невостребованным, если не появится точки приложения усилий ? стройплощадки. Их уже сейчас не хватает, хотя пока разрешения на застройку земельных участков, выделенных по старым правилам, всё ещё выдаются. С 1 января 2008 года площадки будут приобретаться только на аукционах (тем самым государ-ство уже закладывает «бычьи» тренды на жилищном рынке). Подготовить их к продаже муниципалитеты должны за счёт собственных средств. Сюда входит разработка проекта детальной планировки и выдача технических условий на присоединение, иначе говоря, подведение к этой территории всех инженерных коммуникаций. Красноярск имеет успешный опыт привлечения кредитных ресурсов ? так, жилой массив «Аэропорт» подготовлен к застройке за счёт кредита МБРР. Однако муниципалитетам с дефицитными бюджетами, а их в крае большинство, получить кредитные средства сложнее, а организация муниципальных займов для них практически невозможна. Из средств федеральной подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» в 2006 году Красноярский край не привлёк ни рубля. В 2007 году, по данным Росстроя, федеральные субсидии будут выделены на обустройство 3-го микрорайона Юго-Восточного района Ачинска, 8-го микрорайона Минусинска, микрорайонов «Иннокентьевский» и «Ястынское поле» в Красноярске, а также посёлка «Новолэнд» в Солонцах. Но вести подготовку участков нужно везде. Застройщики и хотели бы помочь властям, да не знают как ? от земельных отношений они отстранены Градостроительным кодексом. На ноябрьском заседании Госдумы, где подводились предварительные итоги национального проекта «Доступное жильё», дефицит подготовленных площадок и административные барьеры были названы основными причинами его провала. Результаты первого года действия проекта оказались противоположны целям: жильё в стране стало менее доступным. По данным мартовского опроса ВЦИОМ, 48% россиян сейчас не видят никакой возможности улучшить свои жилищные условия. В 2006 году в СФО построено 0,28 кв. м жилья на человека, тогда как в Китае почти в 4 раза больше. Эксперты сходятся в том, что активизировать рынок могут только энергичные действия государства. Диапазон предложений очень широк ? от приглашения в Россию китайских строительных корпораций до госгарантий по кредитам строительных компаний и создания государственной корпорации территориального развития, аналогичной западным агентствам по развитию территорий и редевелопменту. Татьяна Чабан Источник: Журнал «Экономическое обозрение»