ЦБ указал на рост рыночной ипотеки из-за сомнительных схем

Российские банки наращивают выдачи рыночной ипотеки даже в условиях высоких ставок, констатировал ЦБ. Регулятор связывает это с распространением сомнительных схем, опасных для заемщиков

В октябре 2024 года Банк России зафиксировал рост выдач рыночной ипотеки, несмотря на экстремально высокие ставки по таким кредитам, — относительно сентября объем предоставленных населению ссуд на покупку жилья увеличился на 14%, до 117 млрд руб., говорится в обзоре ЦБ. ( .pdf) Такая динамика может свидетельствовать о «применении различных схем с повышенным риском для заемщиков», допустил регулятор.

Конкретные модификации сомнительных ипотечных сделок ЦБ не привел, но указал, что «прорабатывает меры для ограничения таких практик». С 1 января 2025 года для российских банков начнет действовать единый стандарт в сфере ипотечного кредитования.

Ранее Банк России  приводил три схемы в ипотеке, которые несут риски для заемщиков и покупателей квартир:

• аккредитивная — значительная часть средств потребителя на покупку жилья в новостройке не поступает на эскроу-счет в банке, а оформляется как будущий платеж в виде аккредитива, то есть бумажной гарантии;
• продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступка по рыночной стоимости;
• траншевая ипотека, или выдача ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку».

Ставки по рыночным программам ипотеки начали заметно расти с весны 2024 года по мере подъема ставки Банка России. В октябре ЦБ временно  отменил для банков ограничения по полной стоимости кредитов (ПСК) в этом сегменте. На 22 ноября средняя ставка по рыночной ипотеке в топ-20 банках составляла 28,5–28,7%, следует из  данных «Дом.РФ».

В целом ипотечное кредитование замедлилось в октябре — портфель банков увеличился на 0,7 против 0,9% в сентябре, сообщил ЦБ. Это произошло скорее из-за роста погашений, поскольку объем новых выдач за месяц практически не изменился, составив 367 млрд руб.

70% предоставленных кредитов на жилье, или около 250 млрд руб., — это ипотека с господдержкой. В абсолютном выражении объем предоставленных льготных ссуд снизился по сравнению с сентябрем на 7%. Семейная ипотека остается самой популярной программой — на нее приходится примерно три четверти льготных кредитов.

«Активность по ней возросла в конце месяца, когда банки, исчерпавшие свои лимиты, получили новые после перераспределения», — отметил Банк России.

Как высокие ставки влияют на другие сегменты кредитования

• По оценкам ЦБ, необеспеченное кредитование в октябре сократилось на 0,3% после роста на 0,7% в сентябре. Регулятор связывает изменение тенденции с увеличением ставок на рынке, а также с ужесточением регулирования — с 1 сентября для банков выросли надбавки практически по всем типам потребкредитов, а с 1 октября стали применяться более строгие макропруденциальные лимиты. С начала года портфель необеспеченных кредитов увеличился на 1,79 трлн руб., до 15,40 трлн руб. на 1 ноября.
• Автокредитование к октябре значительно замедлилось: портфель таких кредитов за месяц увеличился на 1,9 против 5,2% в сентябре. ЦБ напомнил об усилении регулирования и в этом сегменте — с 1 ноября для банков действуют повышенные надбавки по потребкредитам под залог автомобилей. На 1 ноября портфель автокредитов достиг 2,56 трлн руб., увеличившись на 845 млрд руб. с начала года.
• Самым быстрорастущим сегментом остается корпоративное кредитование — за октябрь портфель ссуд бизнесу прибавил 1,9 трлн руб., или 2,3%, что даже больше, чем в сентябре.

«В целом более трети прироста, как и в предыдущие месяцы, обеспечили кредиты на финансирование инвестиционных проектов, денежные потоки по которым будут поступать в будущем», — отмечается в обзоре. Однако Банк России намерен охладить корпоративное кредитование и ввести макропруденциальные надбавки по ссудам для бизнеса с определенными характеристиками.