ЦБ временно разрешил банкам не сдерживать ставки по ипотеке
Банк России почти на полгода — с 10 октября до 31 марта 2025 года — решил не ограничивать для кредитных организаций полную стоимость кредита (ПСК) по ипотечным потребительским ссудам на покупку жилья или земельного участка, сообщил ЦБ.
«Решение позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации в основных сегментах финансового рынка, в том числе сложившиеся под влиянием решений по ключевой ставке, без риска нарушить требования закона по предельному уровню ПСК», — говорится в пресс-релизе регулятора.
Сейчас максимально допустимая полная стоимость кредитов с залогом жилья должна находиться в пределах 22,4–24,98% годовых.
По закону предельные ставки по разным видам кредитов для клиентов-физлиц не могут более чем на треть превышать процентный уровень, устанавливаемый регулятором каждый квартал. Однако значения ПСК в России рассчитываются с задержкой — например, для четвертого квартала этого года действуют ограничения, сформированные на основе среднерыночных ставок во втором квартале, когда ключевая ставка еще была на уровне 16%. Таким образом, при росте ключевой ставки банки чисто технически не могут слишком быстро повышать стоимость кредитов.
Банк России начал ужесточать денежно-кредитную политику в июле прошлого года — сначала ставка поднялась с 7,5 до 16% годовых, потом регулятор сделал паузу, но вновь вернулся к повышению показателя. На последнем заседании в сентябре ставка поднялась до 19%, в ЦБ не исключили ее дальнейшего пересмотра вверх на ближайших заседаниях.
На этом фоне стоимость ипотеки возросла до рекордных уровней. На 4 октября средневзвешенная ставка по кредитам на готовое и строящееся жилье в банках из топ-20 достигала 22,3%, следует из данных «Дом.РФ». При этом с 1 июля в России существенно изменились условия выдач льготных ипотечных ссуд: программа ипотеки под 8% завершилась, требования к заемщикам по семейной и IT-ипотеке ужесточились.
Это привело к резкому сокращению выдач ипотеки. По данным Frank RG, в июле—сентябре российские банки одобрили заемщикам 234 тыс. таких кредитов чуть более чем на 1 трлн руб., что в 2,2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Помимо подъема ставок по ипотеке банки стали вводить дополнительные неценовые условия для заемщиков — заметно повышать минимальный первоначальный взнос, а также выдавать ипотеку на новостройки только при условии субсидирования ставки застройщиками (эта схема требует от девелоперов уплаты комиссии). Выдачу ипотеки только при условии комиссии от застройщиков банки стали активно внедрять в начале этого года, но ЦБ критикует эту практику. Регулятор не раз указывал, что она искажает для покупателей реальную стоимость жилья, поскольку расходы на комиссии банкам девелоперы «зашивают» в цену квадратного метра.
Послабления для банков по ПСК отчасти повлияют и на практику взимания комиссии, следует из комментария ЦБ.
«Сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья», — говорится в пресс-релизе.
Банк России также допустил возможность отказа от ограничений по ПСК в ипотеке на постоянной основе. ЦБ не в первый раз вводит для банков послабления именно по ПСК в условиях роста ключевой ставки. Такие льготные условия действовали с августа 2023-го до 30 июня 2024 года, а также в 2022 году.