За два года доля «плохой» ипотеки на ИЖС подскочила более чем в 20 раз

Речь идет об ипотечных кредитах на ИЖС, по которым есть просрочка. В первую очередь, это связано с высокой долговой нагрузкой заемщиков. Такую динамику проблемной ипотеки в Центробанке называют «очень агрессивной»

Доля проблемных ипотечных кредитов на ИЖС выросла в 23 раза. Она увеличилась с 0,2% в начале 2024 года до 4,6% по итогам третьего квартала 2025 года. Об этом заявил начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Копылов на пленарном заседании форума «Свой дом: новая реальность частного жилья», который организовал «Дом.РФ».

Как пояснил Копылов, речь об ипотечных кредитах на ИЖС, по которым есть просрочки с погашением. Сейчас почти по каждому двадцатому кредиту на ИЖС есть просрочка. «Здесь динамика, действительно, очень агрессивная», — сказал он.

Почему доля проблемной ипотеки на ИЖС резко выросла

Причин для такого существенного роста доли проблемной ипотеки на ИЖС несколько:

• Одна из них связана со «шлейфом» ситуаций, когда свои обязательства по строительству объектов ИЖС не выполнили подрядчики, сказал представитель Центробанка. Однако теперь такие риски минимизированы введением счетов эскроу при подряде на строительство частного жилья.
• Более системная проблема связана с высокой долговой нагрузкой заемщиков в сегменте ИЖС. «Сегодня 30% кредитов выдается заемщикам, которые тратят 80% своего дохода на их обслуживание. Это очень высокий показатель», — сказал Александр Копылов.

Для решения этой проблемы у Центробанка есть такой инструмент, как макропруденциальные лимиты (МПЛ). «Это прямое количественное ограничение, сколько кредитов банки могут выдавать и иметь в своем портфеле, которые характеризуются неблагоприятным положением с точки зрения долговой нагрузки заемщика», — пояснил Копылов.

По его словам, на текущий момент банки могут иметь в своем портфеле 25% таких кредитов в структуре всей ипотеки на ИЖС (кварталом ранее таких кредитов было 29%). При этом и нынешние МПЛ на ипотеку на ИЖС очень высокие. Для сравнения он привел значение того же показателя для ипотеки на новостройки. Там МПЛ на порядок ниже и составляет лишь 2%.

Сколько ипотеки на ИЖС сейчас выдается

Суммарный ипотечный портфель банков сейчас составляет 21 трлн руб., оценил представитель Центробанка. Из них на ипотеку на ИЖС приходится порядка 3 трлн руб. или примерно каждый седьмой жилищный кредит. «С одной стороны, доля этого сегмента невелика, а с другой стороны — достаточно существенна», — пояснил Копылов.

По его словам, в третьем квартале 2025 года банки выдали ипотеки на ИЖС на 180 млрд руб.

• Это меньше, чем в пиковый период выдачи ипотеки ИЖС, который наблюдался во втором квартале 2024 года (в преддверии завершения всеобщей льготной ипотеки). Тогда за три месяца было выдано ипотеки на ИЖС на 250 млрд руб.
• В то же время, это почти втрое больше, чем в начале 2025 года. Поэтому «если говорить о текущем годе, мы видим стабильный рост выдач, — сказал Копылов. Такую динамику он назвал позитивной.

Он спрогнозировал дальнейший рост ипотечного кредитования на ИЖС в России и его доли в общей выдаче всей ипотеки — по мере улучшения конъюнктуры в сегменте загородного строительства и снижения ставок на рыночную ипотеку. «Но это улучшение не должно происходить за счет увеличения рисков, которые с таким кредитованием связаны», — подчеркнул Копылов.

Источник: РБК Недвижимость