Жить красиво. Прямо сейчас.

По данным ЦБ РФ, объем ипотечных жилищных кредитов составил в первом квартале 2007 года 82,3 миллиарда рублей. Это на 4% больше, чем в первом полугодии 2006-го. Ожидается, что до конца года на улучшение жилищных условий россияне займут у банков 250 миллиардов рублей. Однако рынок ипотеки день ото дня становится все более жестким: высокая стоимость недвижимости заставляет банки конкурировать чуть ли не за каждого клиента, снижая ставки и предлагая новые программы. О том, куда движется российская ипотека, «Бизнес-журнал» говорил с Александром Шерстюковым, управляющим директором блока «Розничный бизнес» Банка Москвы. После того как Банк Москвы объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам до 7% годовых, публика взвыла от восторга. Впрочем, запах сенсации стал слабее, когда выяснилось: кредит предлагается не в рублях, а… в швейцарских франках. История показательная: рынок ипотеки перестает быть «плоским». Но доступна ипотека пока не всем. ? Каков нынче спрос на ипотеку? ? Перспективы рынка огромны. Например, в Испании до 95% квартир и домов продается именно по ипотеке, в то время как у нас в кредит приобретается всего 6-10% жилья. Мы еще находимся в маленьком тазике, который плавает в океане. По оценкам, у нас пока не более 10% граждан взяли или хотят взять ипотеку и готовы к этому. При этом любой финансист вам скажет, что кредитные деньги ? это кровь экономики. Если их не будет, встанут все предприятия. Они просто не смогут работать без заемных средств. Почему же тогда физические лица этого не понимают? Почему уже сейчас не создать себе все условия для хорошей жизни, не обеспечить себя жильем, вместо того чтобы копить и получать все негативы нашей «социалки» в виде арендуемых квартир? ? Так в чем же проблема? ? Самая большая проблема в том, что 90% людей, нуждающихся в жилье, не понимают, что они могут купить квартиру, что это им по силам. В Советском Союзе квартиру приходилось ждать десятилетиями. Многие получали жилье чуть ли не к старости. А сейчас вы можете купить квартиру в любое время по своему желанию. Нужно жить хорошо сейчас, а не ждать старости. Нужно научить людей считать деньги, понимать, что аренда дороже, чем ипотека ? не только по реальному сегодняшнему рублю, но и в долгосрочной перспективе. Проходит несколько лет, вы исправно платили те же деньги, но в одном случае вы получили квартиру, а в другом ? ничего. ? Однако для многих есть разница ? платить 800 долларов в месяц за аренду или 1 500 за ипотеку. ? Если вы живете в съемной квартире и что-то откладываете, чтобы когда-нибудь потом купить квартиру, то для вас не будет разницы. Давайте представим себе, что рынок недвижимости не растет, что квартиры всегда в одну цену, то есть сегодня 150 тысяч долларов и через 25 лет ? столько же. На самом деле это не так. Даже в наиболее развитых странах. Но сделаем такое допущение. Получается, что вы платите, допустим, 800 долларов за аренду квартиры и откладываете, например, 700 долларов. По ипотеке вы платите определенную сумму по процентам и определенную сумму в счет возврата самого кредита. В итоге у вас одинаковые платежи. Только в одном случае вы болтаетесь по съемным квартирам, имеете кучу рисков и через 25 лет, накопив, покупаете квартиру. Если, конечно, к этому времени недвижимость не выросла в цене. А во втором случае квартира все время ? ваша. Почувствуйте разницу! ? То есть вы считаете ипотеку в нашей стране доступной? ? Абсолютно доступной. Чтобы понять это, нужно самому пройти весь путь. Я прошел. Причем раньше я был большим противником кредитования, потому что не понимал, насколько это полезно. Сознание людей постепенно меняется, и спрос на ипотеку растет. Другой вопрос ? справятся ли с этим объемом наши застройщики. В 1987 году было сдано в эксплуатацию около 75 миллионов квадратных метров жилья. Затем произошел существенный спад, строительная отрасль все время переживала проблемы, пик которых пришелся на 1995 год, когда сдали лишь 50 миллионов «квадратов». После 1995 года объемы строительства существенно возросли, но до сих пор мы не дошли даже до уровня 1987 года. В планах строителей ? достичь цифры в 75 миллионов квадратных метров лишь к 2010 году! Спрос огромный, жилья как не хватало, так и не хватает. В тазике по океану ипотеки ? Все-таки давайте разложим на составляющие термин «доступная ипотека». Сколько должен зарабатывать заемщик? ? И стоимость квартиры, и доход заемщика зависят от региона проживания. Например, в Москве однокомнатная квартира стоит около 140-150 тысяч долларов. Если брать ипотеку под 7% годовых в швейцарских франках, то месячный доход семьи должен составлять примерно две тысячи долларов. Это нормально: молодая семья, двое работников, каждый из которых зарабатывает тысячу долларов в месяц. Если для этой семьи однокомнатная квартира маловата, они могут за те же деньги купить «двушку» или даже «трешку», но уже ближе к окраинам Москвы. ? Сколько денег такая семья будет выплачивать банку ежемесячно? Прощайте, путешествия и прочие развлечения? ? Это не так. Вот смотрите, как устроена наша ипотечная программа. При ее составлении мы предусмотрели все возможные риски. И банк следит за тем, чтобы заемщику хватало денег. Банку важно, чтобы не возникло риска, что заемщик в ущерб питанию своих детей, например, будет платить по кредиту. Понятно, что в такой ситуации любой нормальный человек выберет не банк! А банку это абсолютно не выгодно, поэтому кредитный продукт мы стараемся сделать так, чтобы человек в принципе не попадал в такие условия. Мы выясняем, сколько у вас детей и других иждивенцев. Сумма ежемесячных платежей для ипотечных кредитов составляется так, чтобы она не превышала 50% от зарплаты заемщика. При высоких доходах, правда, выплаты могут быть увеличены до 70% от ежемесячного дохода. Семья, которую мы привели в пример, по ипотеке без первоначального взноса будет выплачивать половину своего ежемесячного дохода. Если есть какие-то накопления, например, от продажи старой квартиры ? сумма кредита и ежемесячные платежи, соответственно, сокращаются. Но ипотека без первоначального взноса ? очень нужный продукт, она дает возможность получить квартиру прежде всего молодым специалистам, которые готовы работать на свою семью и свою карьеру. У них появляется возможность жить хорошо сейчас! Не надо ждать старости, когда тебе уже ничего не будет нужно. ? Рынок ипотеки пробуксовывает из-за высоких цен на недвижимость. Даже если человек получает одобрение банка на кредит, он не может купить квартиру, потому что за это время ее цена меняется. ? Все зависит от конкретного случая. Важно знать, что это за заемщик, насколько стабилен его заработок, есть ли у него кредитная история или другая собственность, и т. п. В кредитовании мы отказываем очень редко. Я даже не помню, когда в последний раз лично «заворачивал» документы. Статистика отказов ? не более 10%. То есть 90% людей получают квартиры, если хотят этого. Что касается повышения цен в процессе поиска подходящего варианта и оформления ипотеки ? такое бывает нередко. Особенно частой такая ситуация была в период недавнего повышения цен на недвижимость. И человек приходит за новой заявкой, просит о новой сумме. Также может быть, что он подобрал что-то получше, или риелтор «раскрутил» его на более дорогое жилье. Люди обычно стараются купить наилучшую квартиру из тех, что могут себе позволить. Это правильно, так как недвижимость в нашей стране ? самая ценная вещь. И я не верю в то, что жилье начнет дешеветь. Недвижимость растет в цене во всем мире. ? Сдается, у нас недвижимость уже подорожала до такой степени, что дальше просто некуда… ? Все дело в балансе спроса и предложения. Сейчас спрос на жилье намного превышает предложение. По объему ввода жилья в эксплуатацию мы не догнали пока даже 1987 год. Например, квартиры одного из наших основных контрагентов, с которым мы работаем по рынку строящегося жилья, СУ-155, раскупаются еще на уровне котлована. Спрос превышает предложение, оттого и цены растут. Швейцарский кредит ? Ипотека в швейцарских франках под 7% годовых. Слишком хорошо, по-западному, звучит цифра! В чем причина появления этого продукта? И где тут подвох? ? А никакого подвоха нет! Швейцарский франк стоит 21 рубль и держится на этом уровне в течение нескольких последних лет. Конечно, нельзя утверждать, что колебаний курса не происходит вовсе. Они есть. Но динамика куда ниже, чем у доллара и евро. Экономика США гораздо менее стабильна, чем экономика Швейцарии: только США позволяют себе вести какие-то непонятные войны и тратить на это огромные суммы. Швейцарский франк ? более надежная и стабильная валюта. Причина ? в политике страны, которая в течение веков не вмешивается ни в какие конфликты, ни в какие авантюры. Они делают свой национальный продукт на том, что хорошо умеют, стараясь затратить на производство как можно меньше денег и как можно дороже его продать. Это одна из наиболее безопасных экономик. И не зря недавно ЦБ РФ ввел швейцарский франк в корзину резервных валют, на основе которых формируются золотовалютные запасы нашей страны. Кроме того, поскольку франк ? валюта стабильная, ставка рефинансирования, которая диктуется национальным банком Швейцарии, составляет всего два с небольшим процента. Ставка рефинансирования нашего же рубля ? 10,5%! Не буду раскрывать секреты, каким образом мы организовали схемы финансирования. Но если тот же самый долларовый кредит для банка стоит порядка 8% годовых, мы не можем выдавать его дешевле, потому что должны хоть какую-то маржу предусматривать, чтобы отбивать затраты. Деньги стоят денег. По евро примерно та же ситуация. Соответственно, по швейцарскому франку ставка ниже, кредит обходится для банка дешевле, и мы действительно можем предложить выгодную клиенту ставку в 7% годовых. Возможность перехода на швейцарский франк лежала на поверхности ? в этой валюте традиционно кредитуется Восточная Европа. Тем не менее, мы сейчас фактически монополисты, никто больше не предлагает ипотеку в швейцарских франках. Кроме того, собираемся разработать ипотечный кредит в японских иенах. Мы уже анонсировали это предложение, а в ближайшее время окончательно объявим о такой возможности. Скорее всего, ипотека в иенах будет популярна на Дальнем Востоке ? в Хабаровске, Владивостоке, Южно-Сахалинске. ? Нашему человеку сложно привыкнуть к ипотеке. 25 лет, 30 лет… Какие-то нереальные сроки… ? И это очень важная тема! Не чувствуете стабильности? Но, с другой стороны, в нашей стране, в нашем менталитете собственность ? весьма важная вещь. У молодой семьи есть выбор. Либо жить в арендованных квартирах, либо с тещами и свекровями, либо покупать квартиру по ипотеке. Других вариантов нет. Но если вы пробовали жить с родственниками, вы знаете, что лучше этого не делать. Съемное жилье ? вариант нестабильный, вас могут «попросить» в любое время. А если дети? Смена садиков и школ… Это крайне неблагоприятная ситуация. Снимать квартиру может позволить себе только одиночка. Я уже не говорю о финансовом аспекте: при ипотеке вы платите почти столько же, но вкладываете в свою квартиру, а не в аренду. Большинство заемщиков берет кредит на максимальный срок ? 25 лет. Люди не хотят высоких обязательств по более коротким кредитам, хотят сделать ежемесячные выплаты поменьше. Однако реально все платят быстрее! По нашей статистике, в среднем заемщик выплачивает ипотеку всего за пять лет. Через пять лет у вас собственная квартира, переплата составляет очень небольшую сумму, порядка 10-15%. За это время еще и квартира подрастет в цене очень прилично. Что касается стабильности… Любой руководитель крупного предприятия скажет вам, что у него проблема с квалифицированным персоналом. То есть если человек хочет работать, хочет зарабатывать ? работу он всегда найдет. Конечно, мы не говорим об асоциальных элементах, но такие и ипотеку не берут. Страх потерять работу ? совершенно необоснован. Даже если это случится, то через неделю-другую вы найдете новую, и, вполне возможно, с большей зарплатой. А перемена места работы на отношение к вам банка-кредитора совершенно не повлияет. ? Какой срок кредита, на ваш взгляд, является оптимальным? ? Ипотечный кредит можно взять на срок от трех лет. На короткие сроки и ставка ниже. Например, ставка 7% годовых объявляется на срок кредита от трех до семи лет, на срок от 7 до 10 лет ставка 7,2%, а на срок от 10 до 25 лет ? 7,4% годовых. Конечно, банку выгоднее короткие ипотеки, но берут кредиты, как правило, все же чаще на 25 лет, даже в тех случаях, когда люди уверены, что выплатят раньше, ? они хотят меньше обязательств. А если будет денег больше ? они погасят кредит досрочно. Как правило, во всех ипотечных программах после полугода выплат можно гасить кредит досрочно без штрафных санкций, если вас тяготит столь долгий срок. ? Как банки относятся к так называемым серым зарплатам? Как людям подтверждать свой доход? ? Спасибо, конечно, таким работодателям за отношение к работникам. Тем не менее, в подтверждение доходов мы можем принять не только справку по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Главное, чтобы доходы были показаны реальные, те, которые у вас есть на самом деле. Мы обязательно проверим, сколько заемщик получает. У нас есть свои способы проверки, мы знаем, сколько в среднем по отрасли зарабатывают такие специалисты и как они оцениваются на рынке труда. Обман и завышение доходов ни к чему хорошему не приведут. В выдаче подобной справки работодатели обычно не отказывают, во всяком случае, я не помню, чтобы клиенты на это жаловались. Бояться, что банк передаст эти сведения третьим лицам, тоже не стоит ? банк, в отличие от многих других организаций, хранит коммерческую тайну, хранит тайну своего клиента. Информацию мы можем предоставить лишь по решению суда. ЦБ на страже ? С 1 июля 2007 года банки будут обязаны раскрывать не только декларируемую ставку, но еще и эффективную ставку, то есть с учетом всех комиссий. Клиент не испугается? Какая там разница? ? Пугаться, в общем-то, не стоит, так как разницы практически нет. Например, у нас существует дополнительно только одна комиссия ? за выдачу кредита. Не за рассмотрение заявки, а именно за выдачу кредита. Она составляет 1% от суммы кредита, но не больше тысячи долларов. Это единовременная комиссия, и если ее «размазать» на весь период в 25 лет, то эффективная ставка будет отличаться на какие-то сотые процента от той ставки, которая декларируется. В ипотечных продуктах практически нет скрытых комиссий. А этот закон направлен против недобросовестных банков с их «магазинными» экспресс-кредитами, которые действительно выдаются по бешеным ставкам. В принципе, не очень понятно, почему люди до сих пор пользуются такими дорогими кредитными продуктами. Можно получить, например, кредитную карту. Несмотря на то, что кредитная карта ? не очень дешевый инструмент, это намного дешевле экспресс-кредитов, эффективная ставка по которым доходит до 60-70% годовых. ? С 1 июля 2007 года банки, согласно новому законодательству, также смогут принимать незастрахованные залоги. Это как-то облегчит положение заемщика? Все-таки человеку не нужно будет в обязательном порядке страховать свою недвижимость в течение 20-25 лет. ? Знаете, это все равно что не страховать свою машину. Зачем, мол, платить такие деньги? А потом попадаешь в аварию, и оказывается, что страховка с лихвой окупила бы все затраты. Так и с квартирой. Представьте: у вас многолетний кредит, вы его выплачиваете, и все у вас хорошо. А потом пожар, землетрясение или еще какая напасть. И вы остаетесь с кредитом, но без квартиры. Как вам такая перспектива? Если же у вас есть страховка, расходы лягут на страховую компанию. Банку-то все равно, кто погасит ему кредит ? вы или страховая контора, но заемщик избавится от кучи проблем. То есть страховка нужна не нам, а вам! ? Ну, нельзя сказать, что банку совсем все равно! ? Банку страховка нужна для того, чтобы свести к минимуму отложенные риски. Мы хотим быть уверены, что заемщик при любых обстоятельствах будет платежеспособен. Даже если у него возникнут серьезные проблемы. То же относится и к страхованию жизни. На самом деле это не слишком большие суммы. Конечно, цена очень сильно зависит от тарифов конкретных страховых компаний, от многих факторов, но в среднем на страхование уходит не больше 1% от суммы кредита в год. Зато у вас есть уверенность в будущем. Для осторожных ? Многие не берут ипотеку, потому что кредитные ставки заметно снижаются. Народ ждет, что через пару лет будет совсем дешево. Что, и правда будет дешевле? ? У банков уже практически нет резерва, ставки снижать больше некуда. Все находятся на грани ставок безубыточности. Единственная возможность, которую мы нашли сейчас, ? это уход на нетрадиционную валюту. Да, мы также понижаем ставки в долларах, до 9-9,7% годовых, но ниже падать уже некуда. Кроме того, ставки-то, может, где-то и припадут, да цены на квартиры однозначно вырастут куда более значительно. ? Что же заставляет банки так резко снижать ставки? Конкуренция? ? Это действительно вопрос конкуренции в первую очередь. Конечно, банку выгодно получить побольше прибыли, но в этой ситуации, для того чтобы развивать рынок и получать в итоге эту прибыль, мы должны снижать цены. Это политика всех передовых ритейлеров. Посмотрите на гипермаркеты типа «Ашана» ? они продают огромное количество товара по низким ценам, которые фактически соответствуют ценам первичных рынков. Людям покупать выгодно, а сети увеличивают свои обороты и за счет этого добиваются больших успехов. Мы делаем то же самое: снижаем цены, чтобы получить большие продажи и, как результат, большую прибыль. И как бы банально это ни звучало, мы стремимся к клиенту, стараемся дать ему максимально удобный сервис, максимально выгодные показатели для кредита. Нам нужно продать больше, поэтому важно, чтобы наш продукт был лучшим. По долларовым кредитам мы и так уже находимся на грани безубыточности, ставку дальше опускать некуда. Впрочем, сейчас все банки находятся на этой грани, с трудом балансируют, пытаются привлекать клиентов уже не низкими ставками, а различными маркетинговыми ходами. Например, дарят клиенту авторучку или кепку (смеется). ? На что обращать внимание человеку, который принял решение взять ипотечный кредит и выбирает банк? Где искать подводные камни? ? Искать подвох вряд ли стоит ? при ипотечном кредитовании таких глупостей, как куча дополнительных комиссий, себе уже давно никто не позволяет. Есть обычно единовременные комиссии за выдачу кредитов. Нужно обращать внимание на ставку, на срок кредита и на наличие или отсутствие первоначального взноса. Первоначальный взнос ? это очень большая сумма, которая имеется далеко не у каждого желающего купить квартиру. Когда мы вводили ипотечную программу с отсутствием первоначального взноса, мы ориентировались именно на целевую аудиторию молодых адекватных специалистов, как правило, уже с семьей, маленькими детьми, которые не могли собрать эту сумму. Почему я должен терять аудиторию классных клиентов, если они готовы идти на кредитование, но еще не накопили на первый взнос? Просто они еще молоды. И никакой проблемы здесь быть не должно. Если по всем критериям человек подходит, если он не алкоголик, не тунеядец, то почему не дать ему кредит? ? Что будет в том случае, если человек не сможет платить банку? ? Что значит ? не сможет? Во-первых, существует страховка. Если заемщик теряет трудоспособность, страховая компания обязана оплатить ваш кредит. Разговоры о том, что банк тут же отберет квартиру, ? не более чем миф. Я даже с трудом представляю, что должно случиться, если только человек принципиально не хочет выплачивать кредит. С нормальными людьми такого не происходит ни при каких обстоятельствах. Забирать квартиру банку крайне невыгодно. Человека нужно выселять, квартиру придется потом реализовывать, возвращать деньги. Все эти дополнительные судебные издержки нам ни к чему. Нам нужно, чтобы человек своевременно платил по кредиту, и мы приложим все усилия, чтобы помочь ему решить возникшие у него проблемы. ? Как лучше обращаться в банк за ипотекой ? через кредитного брокера или самостоятельно? ? Лучше всего иметь голову на плечах, а действовать можно как угодно. Я хотел бы научить своего клиента думать и считать свои деньги. Зачастую брокеру выгодно предложить клиенту именно конкретный банк, так как банк заплатит ему комиссионные. И может оказаться так, что вас приведут за руку в тот банк, который дает не лучшие условия на рынке. Потратьте два часа своего времени, посидите в Интернете, изучите рынок. В конце концов, не так много банков предлагает ипотеку, да и берете вы ее один раз в жизни. А уж после этого, зная реальную картину рынка, можно идти к брокеру или к риелтору. ? Сможет ли ипотека решить жилищную проблему в стране? ? Проблему с жильем в нашей стране решит только кардинальное изменение условий строительства. Эта проблема зависит от двух факторов ? от доступности жилья и от его наличия. Ипотека проблему наличия жилья точно не решит, но сможет сделать имеющиеся квартиры доступными для людей. У нас есть масса примеров, когда ипотеку берут врачи, учителя, водители ? люди с невысокими доходами. Да, конечно, они не покупают квартиры с видом на Кремль, но они могут себе позволить купить жилье, хоть и в новостройке на окраине. В регионах еще проще, туда пока не докатились московские цены. И не стоит говорить, что там другой уровень доходов! Он там тоже весьма приличный, просто кому-то выгодно рассказывать сказки, что везде все плохо. Но это не более чем сказки! Сейчас весьма активно развивается мелкий и средний бизнес, где люди неплохо зарабатывают. Вокруг Москвы есть некая зона отчуждения, области, которые работают на столицу, из которых уехали лучшие специалисты. Это видно, если ехать на машине на юг. Видно, как изменяются дороги, ? в Тульской и Липецкой областях колдобина на колдобине, но только въезжаешь в Воронежскую область ? сразу хайвэй. Люди живут не на Москву, а на себя. Посмотрите на Ростов ? там жизнь такая же, как в столице, ? те же самые «Ашаны», «Перекрестки», такие же машины, все то же самое, и зарплаты приличные. ? Какие структурные изменения помогут поднять российскую ипотеку до уровня западных стран? ? Сложный вопрос. Мы стараемся продвинуть свой продукт на рынке, но в масштабах страны для этого нужна государственная поддержка, более широкий подход к вопросу. Я думаю, что нужны пропагандистские кампании на правительственном уровне, социальная реклама. Вот я практически сейчас провожу с вами такую кампанию, как говорится, окучиваю клиента. ? Я уже почти согласна. Источник: Центр общественных связей ОАО «Банк Москвы» по материалам «Московского Бизнес-журнала»