Несгораемая сумма

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости ? перспективный финансовый инструмент привлечения инвестиций в строительство В Москве и Санкт-Петербурге паевые инвестиционные фонды недвижимости уже давно стали неотъемлемой частью рынка. Более того, на данный момент каждый третий ПИФ в России ? это фонд недвижимости. Их общее число уже превысило 340. Однако в Красноярском крае подобные ПИФы пока не получили широкого распространения ни как способ финансирования строительства, ни как объект инвестирования. Тройной контроль Отчасти непопулярность фондов недвижимости в регионах связана с отсутствием понимания у населения и участников рынка недвижимости механизма функционирования ПИФа. Наиболее важны следующие особенности этого финансового инструмента. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Он существует неотделимо от управляющей компании (УК). УК регистрирует в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР России) Правила доверительного управления фондом и в дальнейшем управляет имуществом ПИФа с целью обеспечить интересы инвесторов. Первоначально ПИФ недвижимости наполняется имуществом, которое вносят инвесторы. Это могут быть как денежные средства, так и иное имущество, указанное в Правилах доверительного управления фондом (Правила фонда). Взамен инвесторы получают бездокументарные ценные бумаги — инвестиционные паи, удостоверяющие долю в праве собственности на имущество фонда и другие права, ? и становятся пайщиками ПИФа. После внесения в ПИФ имущество инвесторов становится общим имуществом владельцев паёв и принадлежит им на праве общей долевой собственности, а потому раздел имущества, составляющего ПИФ, и выдел из него доли в натуре не допускаются. Все ПИФы недвижимости являются закрытыми. В фондах такого типа, во-первых, фиксировано количество выдаваемых паёв фонда и, во-вторых, погасить паи (получить деньги из имущества ПИФа) можно только после окончания срока работы фонда, указанного в его правилах. Правила доверительного управления ПИФом ? то же самое, что устав для акционерного общества. В них указано, кто является специализированным депозитарием фонда, его аудитором, оценщиком, прописаны стоимость паёв фонда и порядок её определения, права пайщиков. Важная часть правил фонда — инвестиционная декларация (перечень и структура активов, которые могут составлять имущество ПИФа). Теоретически, познакомившись с инвестиционной декларацией конкретного ПИФа недвижимости, можно определить, на чём будет специализироваться этот фонд. Но на практике управляющие компании, желая избавить себя от необходимости регистрировать изменения в правилах ПИФа, перечисляют в документе все разрешённые законодательством для данной категории ПИФов активы. Поэтому значение этой составляющей правил ПИФа для потенциального пайщика невелико. Деятельность управляющей компании контролируют и проверяют сразу три организации. Прежде всего это ФСФР России — лицензирующий, регулирующий и контролирующий орган. Вторым можно назвать специализированного депозитария (СД), с которым управляющая компания согласовывает каждое действие в отношении имущества фонда. По закону специализированный депозитарий должен уведомлять ФСФР о каждом нарушении со стороны УК. С этой фигурой связан важный нюанс. СД существует за счёт средств, получаемых от УК за свои услуги. Будет ли он распространять негативную информацию о том, кто ему платит? Он вполне может это сделать, поскольку риск потерять лицензию специализированного депозитария гораздо серьёзнее риска потерять одного из клиентов, если стороны не придут к какому-либо компромиссу. Замыкает цепочку проверяющих организаций аудитор ? годовая отчётность ПИФа подлежит обязательному аудиту. Наличие трёх контролирующих организаций, а также ограниченность инструментов, доступных управляющим компаниям, дают экспертам основания считать отрасль коллективных инвестиций, к которой относятся ЗПИФы недвижимости, одной из самых зарегулированных. В некоторой степени это связывает руки управляющим компаниям, не давая возможности обеспечивать высокую доходность по паям. Однако, создавая такой механизм работы ПИФов, законодатель преследовал цель максимально защитить интересы пайщиков. Строительные фонды В зависимости от вида дохода, который планирует получать ПИФ недвижимости, фонды условно можно разделить на строительные и рентные. Чаще всего инициаторами создания строительных фондов выступают строительные компании. Более того, всё чаще создаются аффилированные с ними УК. Застройщик передаёт в состав фонда права по договорам долевого участия и права по обязательствам из инвестиционных договоров, становясь единственным пайщиком фонда. Доход строительного ПИФа формируется из двух составляющих. Это рост стоимости объектов недвижимости по мере их строительства и рост рынка недвижимости в целом. По завершении работы фонда объекты реализуются, а его пайщики получают деньги за погашаемые паи. Участвуя в создании строительного фонда недвижимости, застройщик имеет возможность пользоваться отсрочкой по уплате налога на прибыль. Поскольку ПИФ не юридическое лицо, он не является плательщиком налога на прибыль и имеет возможность инвестировать все вырученные средства. Возможность финансирования строительства через ПИФ недвижимости зачастую является решающим фактором при принятии решения о создании фонда. Помимо этого, если единственным участником долевого строительства является ПИФ, застройщику не приходится решать проблемы, возникающие при работе с частными инвесторами. При создании фонда недвижимости можно предусмотреть участие в нём банка: банк, становясь пайщиком фонда, предоставляет денежные средства для финансирования строительства. Подобная схема является альтернативой банковскому кредитованию. Если застройщик всё-таки предполагает воспользоваться услугами банка, то, являясь пайщиком фонда, в качестве обеспечения кредита он может предложить паи вместо прав по договорам долевого участия в строительстве. Разновидностью строительного фонда является девелоперский фонд. Он рассчитан на владельцев коммерческой недвижимости, девелоперские компании, занимающиеся возведением и куплей-продажей объектов недвижимости. В оплату паёв девелоперского ПИФа передаётся недвижимость (или денежные средства на её покупку), которая в процессе работы фонда улучшается, перепрофилируется. Благодаря преобразованиям стоимость объекта недвижимости повышается. К строительным можно отнести и земельные фонды. В оплату паёв здесь вносится либо земельный участок, либо деньги для приобретения земли. В дальнейшем на участке строится недвижимость, которая затем продаётся. Рентные фонды Рентные паевые фонды создаются преимущественно с подачи владельцев крупной недвижимости (коммерческой, торгово-развлекательной, производственной), которая передаётся в оплату паёв фонда. Недвижимость сдаётся в аренду, а в ПИФе аккумулируются арендные платежи. Помимо отсрочки по уплате налога на прибыль преимуществом сдачи недвижимости в аренду через ПИФ является практически стопроцентная защита от захвата собственности рейдерами, так как перерегистрировать право собственности на недвижимость, входящую в состав ПИФа, без согласия специализированного депозитария невозможно. Кроме того, на имущество, переданное в фонд, не может быть наложен арест или обращено взыскание по долгам участников фонда и самой управляющей компании. Зная размеры арендных платежей и уровень расходов фонда, доходность рентного ПИФа легко просчитать. По оценкам специалистов, средняя доходность такого ПИФа составляет 12-15% годовых. Доходность строительного фонда может оказаться в разы больше (до 40% годовых), но выше и вероятность понести убытки или не получить ожидаемую доходность. На доходность строительных ПИФов влияет переоценка недвижимости и прав из инвестиционных и строительных договоров, договоров долевого участия, которая производится минимум дважды в год. Поэтому зачастую наблюдаются резкие скачки официальной расчётной стоимости паёв, в течение нескольких месяцев находящейся приблизительно на одном уровне. В этом случае вряд ли можно говорить о реальной прибыльности инвестиций. Возможности использования закрытых ПИФов недвижимости отвечают прежде всего интересам крупных инвесторов, таких как строительные компании, девелоперы, риелторские фирмы, банки, собственники крупной недвижимости. Часто такие фонды создаются именно под конкретные проекты этих инвесторов. Некоторые красноярские компании уже оценили преимущества работы через ПИФ: собственники ряда нежилых помещений и земельных участков, находящихся в районе аэропорта Черемшанка Емельяновского района Красноярского края, передали это имущество в ЗПИФ недвижимости «Черемшанка» под управлением ЗАО «УК «СМ.арт». Через ЗПИФН «Русь-Инвест. Первый строительный» этой же управляющей компании осуществляется строительство многоквартирного дома, расположенного в микрорайоне Метростроитель Советского района Красноярска (застройщик — ООО «Русь-Инвест», одним из учредителей которого является ООО «СибСтрой»). Относительно недавно ПИФы недвижимости стали более доступными и для инвесторов со средним уровнем доходов. Пай в розницу Основным препятствием по вхождению в ПИФ недвижимости для частных инвесторов являлась высокая стоимость пая при формировании фонда. УК задавали этот порог в размере нескольких миллионов и даже десятков миллионов рублей. Сейчас можно стать пайщиком фонда недвижимости, имея в распоряжении 10-20 тыс. рублей. В частности, в Красноярске УК «СМ.арт» создала для частных инвесторов ЗПИФ недвижимости «СМ.арт ? Квадратные метры», предназначенный для инвестиций в строящуюся недвижимость. При формировании фонда паи выдавались на сумму 10 тыс. рублей. Другая управляющая компания, УК «Брокеркредитсервис», сейчас осуществляет продажу паёв ЗПИФ недвижимости «БКС ? Этажи новой жизни». Минимальная сумма, на которую можно приобрести паи этого фонда, составляет 20 тыс. рублей. Для повышения ликвидности некоторые управляющие компании выводят паи управляемых ими фондов на организованный рынок. В итоге любой инвестор, имеющий выход на фондовые биржи ММВБ и РТС, может приобрести или продать паи, обращающиеся на этих площадках. К примеру, таких фондов, как ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог» (на начало мая стоимость паёв этого фонда на ММВБ составляла порядка 325 рублей), ЗПИФН «Югра Недвижимость» под управлением УК «Девелопмент» (22 000 рублей), ЗПИФН «Финам ? Капитальные вложения» под управлением компании «Финам» (115 000 рублей). Однако количество сделок с паями фондов недвижимости невелико, поэтому степень ликвидности паёв, обращающихся на ММВБ и РТС, сравнительно невысока. Повысить ликвидность паёв закрытых фондов может также неорганизованный вторичный рынок. Например, УК «Брокеркредитсервис» для повышения ликвидности паёв ЗПИФН «БКС ? Этажи новой жизни» периодически организовывает выкуп паёв этого фонда по договорам купли-продажи. Чаще всего вторичный рынок обращения паёв ЗПИФов создаётся для того, чтобы у пайщика имелась возможность получить деньги за паи, не дожидаясь окончания срока работы фонда. Ведь ситуации бывают разные, и у пайщика может возникнуть необходимость в срочном высвобождении денег. Но строительные фонды недвижимости ориентированы на результат: основную доходность они покажут по завершении реализуемых проектов. Поэтому, продавая паи строительного ПИФа раньше срока, пайщик может существенно потерять на доходности. Приобрести паи фондов недвижимости можно и на первичном рынке, когда управляющая компания увеличивает количество паёв фонда. Несколько управляющих компаний, представленных в Красноярске, летом планируют осуществить такие шаги (УК «Финам», УК «Тройка Диалог», УК «Брокеркредитсервис»). Деньги к деньгам Среди частных инвесторов бытует мнение, что, приобретая паи закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, можно накопить на квартиру. Но профессионалы уверены: ЗПИФН предназначены для грамотных инвесторов, готовых к возможным рискам, вкладывающих не последние деньги и в дальнейшем рассчитывающих получить доход. Ведь, напомним, пайщик приобретает долю в праве общей долевой собственности на имущество ПИФа — покупка некоторого количества паёв фонда не равносильна приобретению, допустим, квартиры. Если у инвестора достаточно денег на квартиру, то он, конечно, купит её, а не паи фонда. Основной интерес частного инвестора, вкладывающего деньги в ПИФ недвижимости, заключается в возможности заработать на рынке недвижимости, не имея достаточных средств на приобретение самой недвижимости, и получить доходность выше средней. ЗПИФ недвижимости — прекрасный выход из ситуации, когда желания и возможности не совпадают. Отсутствие знаний делает возможности инвесторов ещё скромнее: значительное количество желающих подзаработать на рынке недвижимости не обладает необходимыми навыками, квалификацией, инструментарием. Иное дело — компании, под управлением которых находятся ПИФы недвижимости. Профессионалы УК, выбирая объект инвестирования, проводят подробнейший анализ проекта, рассматривают факторы, способные повлиять на его развитие, собирают необходимую документацию, обеспечивают юридическое сопровождение всех сделок и, самое главное, осуществляют контроль над деятельностью застройщика. Для частного инвестора выход на рынок недвижимости посредством специализированного ПИФа очень удобен. Текст: Вера ЕФРЕМОВА Источник: журнал «Экономическое обозрение»