Условия по семейной ипотеке сохранятся до октября. Что это значит

Эксперты считают перенос сроков положительным сигналом для застройщиков и покупателей. По их мнению, это позволит избежать турбулентности на рынке и роста цен, сохранив уровень спроса на новостройки

До 1 июля 2026 года Минфин и Минстрой должны были проработать и представить предложения по модернизации семейной ипотеки. Однако в Министерстве финансов сообщили, что условия по льготной госпрограмме не будут меняться до 1 октября 2026 года. Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты оценили влияние этого решения на рынок новостроек и ипотеки.

Почему решение перенесли на октябрь

Вице-премьер Марат Хуснуллин объяснил перенос сроков изменения условий выдачи семейной ипотеки важностью «принять очень взвешенное решение», а также тем, что необходимо дать время и гражданам, и застройщикам, и банкам успеть подготовиться к изменениям программы. «Наша задача — повысить адресность поддержки и оказать положительный эффект на демографию», — подчеркнул зампред правительства.

Профессор Финансового университета Александр Цыганов считает, что сроки внесения изменений в условия семейной ипотеки были перенесены с учетом распространенности и значительной социальной значимости этой льготной программы. По мнению эксперта, все это требует качественных расчетов, причем не только бюджетных средств, а также прогнозирования социально-экономического эффекта. Перенос сроков может быть связан с необходимостью доработки поправок и оценки их влияния на ипотечный и строительный рынки, добавила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

«На сегодня очень многие семьи рассматривают возможность участия в этой программе, и это уже стало моментом понимания обществом заботы государства и реальной возможностью улучшения жилищных условий. Поэтому для решения требуется больше экспертиз и более спокойная обстановка, а не предвыборные дебаты, всегда обостряющие мнения политиков», — поясняет профессор Цыганов.

Действующие условия по семейной ипотеке
На данный момент основные параметры действующей семейной ипотеки выглядят следующим образом:

• ставка — 6% годовых для всех регионов России;
• срок действия программы — до 31 декабря 2030 года;
• первоначальный взнос по программе — от 20% стоимости квартиры;
• максимальная сумма кредита — в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 млн руб., а в других регионах — 6 млн руб.

Перенос сроков принятия решения позволяет избежать излишней турбулентности и направлен на то, чтобы сохранить объем жилищного строительства в тех параметрах, которые установились в 2026 году, считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его мнению, это позволит сохранить стабильность на рынке, поддержать спрос и избежать роста цен.

Сохранение текущих понятных и предсказуемых условий поддерживает и застройщиков, и покупателей, поскольку семейная ипотека сегодня остается основным инструментом улучшения жилищных условий практически повсеместно, включая города-миллионники и столичный регион, подчеркнул Антон Глушков.

Ключевой вопрос сейчас не только когда именно будут объявлены новые параметры программы, но и когда они вступят в силу, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. По его словам, если само решение будет принято не ранее 1 октября, это не означает автоматического вступления изменений в силу с этой даты. Аналитик не исключает, что обновленная программа начнет действовать ближе к концу года или уже с начала 2027 года. Именно эта дата, наряду с самими параметрами программы, станет ключевой для покупателей, застройщиков и банков, подчеркнул Федор Выломов.

Что ждет рынок новостроек и ипотеки до 1 октября

Опрошенные редакцией «РБК Недвижимость» эксперты не ожидают резких изменений цен и спроса на новостройки до 1 октября только из-за переноса даты объявления параметров программы.

Ужесточение условий семейной ипотеки могло лишь еще больше ухудшить положение застройщиков, так как доля нераспроданного жилья достаточно высока — по разным оценкам, примерно две трети, отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Кроме того, по ее словам, так в очередной раз будет поддержан уровень цен в новостройках, отказываться от которого застройщики массово не готовы. Поэтому продление действия прежних условий семейной ипотеки поддержит как спрос, так и стоимость жилья в новостройках, а также увеличит или как минимум сохранит значительную разницу между ценой квадратного метра первичного и вторичного жилья, заключила эксперт.

Александр Цыганов, профессор Финансового университета:

Обсуждаемые изменения — дифференция условий и снижение срока льготного кредитования — снизят давление на рынок первичной недвижимости, переключив часть внимания на вторичку. Тем большую, чем меньше будет разрыв между ставкой для семей с одним-двумя детьми и рыночной ипотекой, ставки по которой пусть медленно, но снижаются вслед за ключевой ставкой. В целом это приведет к снижению вероятности подорожания новостроек и предоставлению существенных скидок на неудачные проекты, а на рынке вторичной недвижимости можно ожидать роста цен для привлекательных локаций и еще не устаревших морально и физически объектов последних десятилетий.

До 1 октября спрос будет концентрироваться вокруг семей с одним ребенком, которые уже приняли решение о покупке и опасаются того, что именно для них новые условия могут оказаться менее выгодными, прогнозирует Федор Выломов. Это наблюдалось в последние недели на фоне информации о модернизации семейной ипотеки с 1 июля: часть покупателей пыталась быстрее провести сделки, чтобы успеть до изменений, приводит пример аналитик. «Как следствие, в июле может наблюдаться некоторый технический спад объемов выдачи по программе. В августе и сентябре ситуация, скорее всего, нормализуется», — считает эксперт.

С учетом роста спроса на получение ипотечных кредитов в преддверии изменений последующие два-три месяца не должны создать дополнительного ажиотажного спроса, чье воздействие существенно для рынка, считает Александр Цыганов. Более того, решение о переносе сроков должно успокоить потенциальных покупателей жилья и дать им время принять верное решение, добавляет профессор.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Не думаю, что перенос изменений по семейной ипотеке серьезно скажется на спросе, серьезного всплеска не будет. Ведь многие из тех, кто хотел взять льготную ипотеку, уже воспользовались этим. Перед ужесточением этой программы в феврале этого года тоже не было сильного роста спроса, вернее, его хватило на ноябрь и декабрь, а в январе ситуация была спокойной. Поэтому никаких скачков спроса перед 1 октября не ожидается. Что касается цен, то здесь тоже не будет никаких серьезных скачков вверх. Напротив, во второй половине этого года цены на новостройки начнут немного снижаться, а застройщики будут широко использовать скидки, акции и рассрочки. Рынок новостроек и так перегрет, спрос на них снижается, и в таких условиях цены не могут расти.

Федор Выломов, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

Цены в среднем будут меняться на уровне инфляции, как это и наблюдается с начала года. Далее все зависит от новых условий и даты их вступления в силу. Как это часто происходит на рынке недвижимости, любые существенные пересмотры правил игры подталкивают ряд покупателей к осуществлению сделки до изменений, что переносит спрос с будущих периодов и оказывает влияние на рост цен.

Возможные изменения по ставкам, особенно для семей с одним ребенком в столичных регионах, являются значимыми — ставка может вырасти в два раза, считает Екатерина Щурихина. Однако и в таком случае с учетом темпа снижения рыночных ставок семейная ипотека останется выгоднее базовых предложений банков на горизонте полутора лет, прогнозирует эксперт.

Изменения в семейной ипотеке. Какие параметры обсуждали

При планировании изменения условий семейной ипотеки рассматривались разные варианты:

• введение дифференцированной ставки, которая зависит от количества детей в семье. Предполагалось, что 10% годовых может составить ставка для семей с одним ребенком, 6% — для семей с двумя детьми и 4% — для семей с тремя и более детьми;
• ограничение действия льготной ставки 15 годами по новым кредитам и изменение механизма компенсации банкам;
• повышение лимита по льготным программам с 6 млн до 8 млн руб.

Источник: РБК Недвижимость