214-ФЗ: Эскроу счета для застройщиков
С 1 июля 2018 года застройщики официально могут предлагать дольщикам всего 2 способа обеспечения обязательств по договору долевого участия (далее ДДУ). Первый – застройщик обязуется обеспечить страховые взносы в компенсационный фонд. Второй - предоставить покупателю возможность произвести расчёты через счёт эскроу.
Однако, уже с июля 2019 года все расчёты с дольщиками по новым строительным проектам будут вестись только с помощью эскроу-счетов (п.5.ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018 года).
Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.В случае с долевым строительством в России эскроу-агентом являются банки. Центробанк ведёт перечень кредитных учреждений, уполномоченных на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ.
Таким образом, схема расчётов с застройщиком через эскроу-счёт выглядит так: дольщик после регистрации ДДУ оплачивает его, но деньги он вносит на открытый уполномоченным банком специальный счет, на котором они блокируются для обеих сторон сделки вплоть до завершения строительства.
Средства на счёте будут застрахованы агентством страхования вкладов (АСВ), в размере всей суммы, депонированной на нём, но не более 10 миллионов рублей (п.3, статья 12.2, ФЗ-177).
После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к деньгам на счёте. Если же по какой-то причине застройщик не завершил строительство – деньги возвращаются покупателю недвижимости. Застройщик ведёт строительство на собственные оборотные средства или на заём, оформленный опять же в уполномоченном банке.
Наталья Табаринцева, управляющий филиалом банка ВТБ в Красноярске, рассказывает: «В рамках вступившего в силу 214-ФЗ, деятельность участников рынка долевого строительства стала более регламентированной. Законодатель обязывает застройщиков проводить операции, используя спецсчета в банках, тем самым осуществляя дополнительный контроль за деятельностью строительных организаций и расходованием средств дольщиков. Банк ВТБ заблаговременно провел большую подготовительную работу со строительными компаниями Красноярска и приступил к открытию счетов застройщиков в рамках разрешений, полученных до 1 июля 2018 года (по закону строительные организации обязаны открыть спецсчета до 1 сентября 2018 года). На сегодняшний день 11 компаний города в качестве партнера выбрали именно ВТБ.
Те застройщики, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не останутся без внимания: мы готовы проработать индивидуально все вопросы по банковскому сопровождению наших клиентов. К моменту запуска продукта в части открытия эскроу-счетов физическим лицам мы планируем запустить пилот по проектному финансированию жилищного строительства с учетом новых требований законодательства. В целом в рамках проектного финансирования мы имеем все возможности для кредитования экономически интересных проектов не только в жилищном строительстве, но и в других отраслях. Таких, как горнодобывающая, нефтехимическая промышленность, портовая и аэропортовая инфраструктуры, а также проекты в сфере государственно-частного партнерства».
Андрей Федосов, начальник управления крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка: «Сбербанк полностью готов работать и уже работает с эскроу-счетами. Отмечу, открытие и ведение эскроу-счетов для физических лиц по договорам ДДУ бесплатно.
С 1 июля Сбербанк запустил два новых кредитных продукта для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение, связанное с изменениями в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 августа 2018 года.
Суть продукта Сбербанка по счетам эскроу: застройщик открывает кредитную линию - до 85% бюджета проекта - и финансирует строительство объекта (жилого дома или застройки). Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты осуществляются с использованием счета эскроу. Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита. Среди преимуществ этого механизма - возможность снижать процентную ставку в зависимости от продажи квартир. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков. Чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка. Если сумма задепонированных средств дольщиков на счетах эскроу по кредитуемому банком проекту составит половину задолженности по кредиту застройщика, ставка снизится на 30%, а когда средства дольщиков покроют кредит застройщика, процентная ставка снизится вдвое.
Если сейчас застройщики занимают у банков под 11-14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5-5%.
В кредитное соглашение включается формула, по которой ставка по кредиту ежемесячно пересчитывается.
Второй инструмент, который предлагает Сбербанк, - банковское сопровождение счета застройщика. Банк контролирует целевое расходование средств с учетом ограничений по размеру авансов и административных расходов. По данному продукту сейчас в Сбербанке проходит акция (до февраля 2019г) по открытию спец. счетов для застройщиков - открытие счета бесплатно, обслуживание 1 000 рублей в месяц».
Большой плюс для потенциальных покупателей жилья в новой системе в том, что именно банк обязан следить за целевым расходованием кредитных средств и финансовым состоянием застройщика, снижая риски «дольщиков», средства которых, повторимся, ещё и застрахованы. Но есть и нюансы, о которых лучше знать заранее.
Информация по счету эксроу для покупателей – физических лиц
|
На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит. При использовании эскроу-счетов, как указано в тексте, застройщик освобождается от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома). Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев (п.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214): • если закончился срок депонирования; • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке); • если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ); • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214). Если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (покупателю). |