Названы города, где выгоднее всего покупать жилье для сдачи в аренду

Среди миллионников и курортных городов России самым выгодным для инвестиций во вторичное жилье для последующей сдачи в долгосрочную аренду стал Новосибирск, а в новостройки — Ростов-на Дону

Выгодность инвестиций в жилье для последующей сдачи в долгосрочную аренду зависит не только от ожидаемой доходности. На нее также влияют текущие цены на квартиры и динамика их изменений, а кроме того — уровень спроса на аренду. Поэтому города, где доходность выше, — не всегда самые предпочтительные для покупки жилья для сдачи в аренду. Это следует из рейтинга, составленного по запросу «РБК Недвижимости» аналитиками «Яндекс Недвижимости» и «Яндекс Аренды».

Как считали
При расчете индекса привлекательности города для покупки жилья для последующей сдачи в аренду использовались четыре показателя:

• потенциальная доходность аренды с долей влияния на индекс 40%;
• динамика стоимости квадратного метра с долей 25%;
• средняя стоимость квартиры с долей 20%;
• уровень спроса на долгосрочную аренду с долей 15%.

Каждый показатель переводится в баллы по единой шкале, после чего рассчитывался итоговый индекс.

Сравнивались данные за первое полугодие 2026 года и первое полугодие 2025-го. Подсчеты делались для всех мегаполисов, а также курортных городов России.

Где выгоднее купить вторичное жилье для сдачи в аренду

К июлю 2026 года самым привлекательным городом для покупки вторичного жилья для последующей сдачи в долгосрочную аренду оказался Новосибирск с индексом 72,84, выяснили аналитики. По их данным, медианная стоимость квартиры здесь составляет 6,5 млн руб., а медианная ставка долгосрочной аренды — 35 тыс. руб. в месяц.

Новосибирск также лидирует среди топ-10 самых привлекательных городов и по потенциальной доходности аренды. Здесь она составляет 6,49% годовых.

Фото: «Яндекс Недвижимость» и «Яндекс Аренда»

На втором месте — Екатеринбург с индексом 72,36. Вторичное жилье здесь продается по медианным 6,8 млн руб., а сдать его в аренду можно за 33,1 тыс. руб. в месяц. При этом потенциальная доходность в Екатеринбурге составляет 5,85% — ниже, чем у Волгограда (5,91%), который стоит на четвертом месте рейтинга. Это свидетельствует о том, что в Екатеринбурге на показатель индекса сильное влияние оказали остальные учитываемые факторы, включая динамику цен на жилье и уровень спроса на аренду.

Третья — Пермь с индексом 70,75. «При медианной стоимости квартиры около 6,3 млн руб. потенциальная доходность аренды достигает 5,63% годовых», — уточняют аналитики.

В остальных городах индекс привлекательности покупки вторичного жилья для последующей сдачи в аренду ниже 70. В первую десятку помимо мегаполисов входит лишь один курортный город — Калининград, но не входят ни Москва, ни Санкт-Петербург, следует из данных исследования.

Где предпочтительнее купить новостройку для сдачи в аренду

Рейтинг городов, привлекательных для покупки первичного жилья для последующей сдачи в долгосрочную аренду, существенно отличается от рейтинга локаций, где для этих же целей выгодно покупать вторичку.

Так, лидером по привлекательности тут является Ростов-на-Дону с индексом 75,49 (что выше, чем у лидера по привлекательности инвестирования во вторичное жилье). Причина его пребывания на первом месте в том, что здесь относительно доступная стоимость квартир в новостройках и устойчивый спрос на аренду, поясняют аналитики. Так, медианная стоимость первичного жилья здесь составляет 8,4 млн руб., а ставка долгосрочной аренды — 30 тыс. руб. в месяц.

Фото: «Яндекс Недвижимость» и «Яндекс Аренда»

В то же время потенциальная доходность новостроек от сдачи в аренду здесь составляет 4,3% — ниже, чем у шести городов из топ-10. Поэтому лидерство Ростова-на-Дону в этом рейтинге связано с теми же факторами, что и высокая позиция Екатеринбурга в случае инвестиций во вторичное жилье.

На втором месте в этом рейтинге оказался Калининград (он же — единственный курортный город среди всех участников топ-10) с индексом 69,22. Медианная стоимость квартиры в новостройке здесь 8 млн руб., а потенциальная доходность аренды — 5,27% годовых.

Третий — Волгоград с индексом 66,46. Жилье в новостройке здесь можно приобрести по медианным 5,7 млн руб. При этом потенциальная доходность от его сдачи в аренду составляет 5,3% и является самой высокой среди десятки самых привлекательных городов для инвестиций в новостройки с целью последующей сдачи в аренду. Этот же город является мегаполисом с традиционно самыми низкими ценами на новостройки.

В отличие от рейтинга городов, привлекательных для покупки вторичного жилья, в десятку локаций, интересных для инвестиций в новостройки, вошел Санкт-Петербург. С показателем индекса 65,61 он занимает в этом рейтинге четвертую строчку. Однако потенциальная доходность от сдачи первичного жилья в аренду самая низкая среди топ-10 и составляет лишь 3,53% годовых, подсчитали аналитики.

Что касается Москвы, она не присутствует и в этом рейтинге.

Евгений Белокуров, руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость»:

Индекс отражает ситуацию на уровне города: в расчет уже заложены медианная стоимость жилья, спрос на аренду и потенциальная доходность. Но каждая квартира — это отдельный инвесткейс. Даже в городе — лидере рейтинга можно найти неудачный вариант для сдачи, а в городе с невысоким индексом — наоборот, выгодное предложение. На результат влияют десятки деталей, которые не видны в средних цифрах по городу: район, транспортная доступность, состояние дома, планировка и даже этаж.

К середине 2026 года, по данным «Дом.РФ», спрос на аренду жилья в России достиг трехлетнего максимума. При этом на фоне превышения спроса над предложением стоимость аренды жилья выросла.

Источник: РБК Недвижимость